아파트를 상속받았다면 상속세 계산에서 가장 먼저 확인해야 할 것 중 하나가 상속재산 평가입니다. 부모님이 남긴 아파트를 얼마로 평가하느냐에 따라 상속세액이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
예를 들어, 같은 아파트라도 공시가격은 15억원인데, 주변에서는 22억원 정도에 거래되고 있을 수 있습니다.
이 경우 상속세 신고가액을 15억원으로 해야 할까요, 아니면 22억원으로 해야 할까요?
상속세법의 기본 원칙은 명확합니다.
상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.
따라서 아파트의 공시가격이 있다고 해서 공시가격으로 바로 상속세를 신고하는 것은 아닙니다.
실제 상속세 신고에서는
① 해당 아파트 자체의 매매가액 등이 있는지
② 유사한 아파트의 매매사례가액이 있는지
③ 감정가액 등 다른 시가가 존재하는지
④ 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용할 것인지
를 차례로 검토해야 합니다.
상속재산 평가는 사망일 현재의 시가가 원칙
상속세에서 평가기준일은 일반적으로 피상속인의 사망일, 즉 상속개시일입니다.
예를 들어, 아버지가 2026년 3월 15일 사망했다면 아파트의 상속재산가액도 원칙적으로 2026년 3월 15일 현재의 시가를 기준으로 평가합니다.
여기서 시가란 단순히 부동산 중개업소가 말하는 호가를 의미하지 않습니다.
불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립한다고 인정되는 가액을 말하며, 세법에서는 일정한 요건을 갖춘 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액 등도 시가에 포함합니다.
아파트에서는 이 가운데 매매사례가액이 특히 중요합니다.
생전에 증여한 아파트가 상속세 과세가액에 다시 합산되는 경우에는 평가시점도 달라질 수 있습니다. 사전증여재산의 합산기간과 평가방법은 「사전증여재산도 상속세에 포함될까? 10년·5년 합산과 실제 계산」에서 자세히 설명합니다.
상속재산의 기본 평가기간은 전후 6개월
상속재산의 시가를 판단하는 기본적인 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.
예를 들어 사망일이 2026년 3월 15일이라면 원칙적으로 사망일을 중심으로 전후 6개월의 평가기간에 해당하는 매매·감정 등의 자료를 검토합니다.
다만, 거래가 평가기간 안에 있는지를 판단할 때 매매는 단순히 잔금일이나 등기일만 보는 것이 아니라 세법상 정해진 기준일을 적용합니다.
매매가액의 경우 원칙적으로 매매계약일을 기준으로 평가기간 해당 여부를 판단합니다.
따라서 국토교통부 실거래가 자료에서 등기일만 보고 판단해서는 안 되고 실제 계약일을 확인하는 것이 중요합니다.
사례: 공시가격 15억원, 주변 거래가격 22억원인 아파트
구체적인 사례를 들어보겠습니다.
아버지가 2026년 3월 15일 사망했고 다음과 같은 아파트를 남겼다고 가정하겠습니다.
- 서울 소재 A아파트
- 전용면적 84㎡
- 피상속인 소유 100%
- 공동주택 공시가격 15억원
- 사망 당시 동일 단지 거래가격 약 20억~23억원
상속인은 공시가격이 15억원이라는 이유로 15억원을 상속재산가액으로 신고하고 싶을 수 있습니다.
하지만 그렇게 바로 결정해서는 안 됩니다.
먼저 평가기간 안에 해당 아파트 자체 또는 동일·유사한 아파트의 매매사례가액이 있는지 확인해야 합니다.
1단계: 상속받은 바로 그 아파트가 거래됐다면?
가장 먼저 평가대상 아파트 자체의 거래를 확인합니다.
예를 들어 아버지가 사망하기 4개월 전에 해당 아파트에 대해 정상적인 제3자와 21억5천만원에 매매계약을 체결한 사실이 있다고 가정해 보겠습니다.
매매가 정상적인 거래이고 세법상 시가 인정요건을 충족한다면 이 21억5천만원은 매우 중요한 시가 자료가 됩니다.
공시가격이 15억원이라고 해서 이를 무시하고 15억원으로 평가하는 것이 아닙니다.
상속재산 평가에서는 원칙적으로 시가가 보충적 평가액보다 우선합니다.
2단계: 해당 아파트 거래가 없다면 유사매매사례를 찾는다
실무에서는 피상속인이 보유하던 바로 그 아파트가 평가기간 중 거래되는 경우가 많지 않습니다.
그래서 아파트 상속에서는 유사재산의 매매사례가액이 매우 중요합니다.
세법에서는 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 일정한 매매가액도 시가로 볼 수 있도록 하고 있습니다.
예를 들어 다음과 같은 거래가 있다고 가정하겠습니다.
평가대상 아파트
- A아파트 101동 1203호
- 전용 84㎡
- 기준시가 15억원
비교대상 1
- 같은 단지 101동 1003호
- 전용 84㎡
- 매매가액 21억8천만원
- 사망일과 가까운 시점에 계약
비교대상 2
- 같은 단지 105동 2001호
- 전용 84㎡
- 매매가액 22억4천만원
- 평가기간 내 계약
비교대상 3
- 인근 다른 단지
- 전용 84㎡
- 매매가액 19억원
이 경우 단순히 세 거래의 평균을 내서 상속재산을 평가하는 것은 아닙니다.
어느 재산이 평가대상 아파트와 세법상 동일하거나 유사한 재산인지를 먼저 판단해야 합니다.
같은 평형이라고 무조건 유사재산은 아니다
아파트의 유사매매사례가액을 판단할 때 단순히 전용면적이 같다는 이유만으로 아무 거래나 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
면적뿐 아니라
- 위치
- 용도
- 종목
- 기준시가
- 동일 단지 여부
- 동·층 등 가격형성에 영향을 미치는 요소
등을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.
예를 들어 같은 84㎡라고 하더라도 한강 조망이 가능한 동과 그렇지 않은 동의 실제 가격 차이가 매우 크다면 단순히 면적이 같다는 이유만으로 경제적 가치가 완전히 동일하다고 단정하기 어렵습니다.
반대로 같은 동, 비슷한 층, 같은 면적이고 기준시가도 동일하거나 유사하다면 비교 가능성은 훨씬 높아집니다.
따라서 고가 아파트의 상속재산 평가에서는 단순히 실거래가 한 건을 찾는 것보다 그 거래가 평가대상 아파트의 시가로 인정될 수 있는 거래인지 분석하는 작업이 중요합니다.
여러 개의 매매사례가 있다면 아무거나 선택할 수 있을까?
납세자에게 가장 유리한 가장 낮은 거래 하나를 마음대로 골라 신고할 수 있다고 생각하기 쉽지만 그렇게 단순하지 않습니다.
세법에서는 시가로 인정되는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 원칙을 두고 있습니다.
따라서
“20억원 거래도 있고 22억원 거래도 있으니 세금이 적게 나오는 20억원을 선택하자”
라는 방식으로 접근해서는 안 됩니다.
각 거래의 계약일과 평가기준일과의 거리, 해당 재산 자체의 거래인지 유사재산의 거래인지, 유사성 요건 등을 함께 검토해야 합니다.
사례를 실제로 판단해 보자
앞의 사례로 돌아가겠습니다.
아버지의 사망일은 2026년 3월 15일입니다.
상속받은 A아파트는 전용 84㎡이고 공시가격은 15억원입니다.
평가대상 아파트 자체의 매매는 없다고 가정합니다.
그런데 같은 단지에 다음 거래가 있습니다.
- 101동 동일 평형: 2026년 2월 20일 계약, 21억8천만원
- 105동 동일 평형: 2026년 3월 10일 계약, 22억4천만원
- 103동 동일 평형: 2026년 6월 30일 계약, 22억7천만원
이 세 거래가 모두 세법상 유사재산 요건을 충족한다고 단순 가정하면, 평가기준일인 3월 15일과 가장 가까운 거래가 어느 것인지가 중요한 판단요소가 됩니다.
3월 10일 거래는 사망일 불과 5일 전입니다.
따라서 이 사례에서는 22억4천만원의 거래가 매우 중요한 매매사례가액 후보가 됩니다.
공시가격 15억원과 상당한 차이가 난다고 해서 공시가격을 선택할 수 있는 것은 아닙니다.
감정가액도 상속재산의 시가가 될 수 있다
상속받은 아파트에 적절한 매매사례가 없거나 개별적인 가격 특성을 보다 객관적으로 평가할 필요가 있다면 감정평가를 활용할 수 있습니다.
다만 감정평가사가 평가한 금액이라고 해서 아무 감정가액이나 상속세법상 시가로 인정되는 것은 아닙니다.
상속세 및 증여세법 시행령에서는 감정가액을 시가로 인정하기 위한 구체적인 요건을 두고 있습니다.
특히 중요한 것이 감정기관의 수입니다.
기준시가 10억원 초과라면 원칙적으로 2개 이상의 감정기관
부동산의 감정가액을 상속세법상 시가로 적용하려는 경우 원칙적으로 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 사용합니다.
여기서 공신력 있는 감정기관은 관련 법률에 따른 감정평가법인등을 말합니다.
예를 들어 상속받은 아파트의 기준시가가 15억원이라고 가정해 보겠습니다.
A감정평가법인의 감정가액이 22억원이고 B감정평가법인의 감정가액이 22억6천만원이라면,
(22억원 + 22억6천만원) ÷ 2 = 22억3천만원
이 됩니다.
다른 세법상 요건을 충족한다는 전제에서 이 22억3천만원의 평균액이 감정가액에 의한 시가 판단의 기준이 됩니다.
따라서 기준시가가 10억원을 초과하는 고가 아파트에서 감정가액을 시가로 적용하려면 원칙적으로 감정평가 한 건만 받아서는 부족합니다.
기준시가 10억원 이하라면 1개 감정기관도 가능
다만 예외가 있습니다.
해당 부동산의 기준시가가 10억원 이하인 경우에는 하나 이상의 감정기관이 평가한 감정가액도 인정될 수 있습니다.
예를 들어 상속받은 아파트의 기준시가가 8억원이고 공신력 있는 감정기관 한 곳에서 12억원으로 평가했다고 가정해 보겠습니다.
다른 시가 인정요건을 충족한다면 감정기관 한 곳의 감정가액도 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.
따라서 감정평가 기관 수를 판단하는 기준을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
| 해당 부동산의 기준시가 | 필요한 감정기관 |
|---|---|
| 10억원 이하 | 1개 이상 가능 |
| 10억원 초과 | 원칙적으로 2개 이상 |
여기서 특히 주의할 점은 ‘예상 시가가 10억원 이하인가’를 보는 것이 아니라 해당 부동산의 ‘기준시가가 10억원 이하인가’를 판단한다는 것입니다.
예를 들어 실제 시세가 14억원이더라도 기준시가가 9억원이라면 감정기관 수를 판단할 때는 기준시가 10억원 이하에 해당할 수 있습니다.
반대로 시세가 15억원이고 기준시가가 11억원이라면 원칙적으로 2개 이상의 감정기관이 필요합니다.
여러 부동산을 상속받았다면 10억원 기준은 어떻게 판단할까?
여러 개의 부동산을 한꺼번에 상속받았다고 해서 전체 부동산의 기준시가를 무조건 합산하여 10억원 여부를 판단하는 것은 아닙니다.
국세청의 과세기준자문에서는 다수의 부동산에 대해 하나의 감정기관으로부터 감정평가를 받은 사례에서 기준시가 10억원 이하 여부를 판단할 때 토지는 각 필지별로, 개별건물은 등기된 하나의 물건별로 판단한다고 해석한 바 있습니다.
따라서 여러 부동산이 있는 경우에는 각 재산의 법적·등기상 단위와 평가대상을 확인하여 10억원 기준을 판단할 필요가 있습니다.
감정평가의 날짜도 중요하다
감정기관의 숫자만 맞춘다고 끝나는 것은 아닙니다.
감정가액이 상속세법상 시가로 인정되려면 감정평가서 작성일과 가격산정기준일도 평가기간 요건을 충족해야 합니다.
상속재산의 일반적인 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.
따라서 감정평가를 의뢰할 때는 단순히 “현재 가격을 평가해 달라”고 하는 것이 아니라 상속개시일과 평가기간을 고려하여 가격산정기준일을 정해야 합니다.
감정평가를 받으면 매매사례가액을 무조건 배제할 수 있을까?
그렇지는 않습니다.
감정평가를 받았다고 해서 객관적으로 존재하는 다른 시가자료가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
평가대상 아파트 자체의 정상적인 매매가액이 존재하거나 세법상 요건을 충족하는 유사매매사례가액이 있다면 이러한 자료와 감정가액의 적용관계를 함께 검토해야 합니다.
또 감정가액이 시가나 보충적 평가액 등에 비해 현저하게 낮은 경우에는 세법상 별도의 검토대상이 될 수 있습니다.
따라서 감정평가는 단순히 상속재산가액을 낮추기 위한 수단으로 접근하기보다 시가가 불명확한 재산의 객관적인 가치를 입증하는 자료로 활용하는 것이 적절합니다.
20억원대 아파트라면 어떻게 판단할까?
예를 들어 다음과 같은 아파트를 상속받았다고 가정해 보겠습니다.
- 예상 시세: 22억원
- 공동주택 기준시가: 15억원
- 평가대상 아파트 자체의 매매 없음
- 유사매매사례의 적정성에 다툼 가능성 있음
기준시가가 15억원이므로 10억원을 초과합니다.
따라서 감정가액을 세법상 시가로 활용하려 한다면 원칙적으로 2개 이상의 공신력 있는 감정기관으로부터 평가를 받고 그 감정가액의 평균액을 검토해야 합니다.
예를 들어
A감정평가법인: 21억8천만원
B감정평가법인: 22억2천만원
이라면 평균 감정가액은
22억원
입니다.
이처럼 고가 아파트 상속에서는 단순히 “감정평가를 받을까 말까”만 결정하는 것이 아니라
기준시가 확인 → 필요한 감정기관 수 판단 → 평가기간 확인 → 가격산정기준일 확인 → 매매사례가액과의 관계 검토
순서로 접근하는 것이 중요합니다.
아파트처럼 매매사례가액이 충분한 재산은 별도의 감정평가가 필요하지 않을 수 있지만, 거래가 드문 부동산이나 향후 양도세까지 함께 고려해야 하는 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다. 「상속받은 부동산, 감정평가는 꼭 받아야 할까?」에서 감정평가 비용과 상속세·양도세 효과를 함께 비교했습니다.
공시가격은 언제 사용하는가?
그렇다면 공동주택 공시가격은 아무 의미가 없는 것일까요?
그렇지는 않습니다.
상속재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 세법에서 정한 보충적 평가방법을 적용합니다.
아파트와 같은 공동주택의 경우 이러한 보충적 평가에서 공동주택가격 등이 중요한 기준이 됩니다.
그러나 핵심은 순서입니다.
시가를 확인할 수 있는데도 공시가격을 우선 적용하는 것이 아니라, 시가를 산정하기 어려울 때 보충적 평가방법을 적용하는 것입니다.
따라서 공시가격 15억원, 유사매매사례가액 22억원인 아파트를 단순히 공시가격 15억원으로 신고하는 것은 세무상 위험할 수 있습니다.
공시가격으로 신고했는데 나중에 매매사례가 발견되면?
이것이 실무적으로 매우 중요한 문제입니다.
상속인이 신고 당시 확인한 자료만으로 공시가격을 사용했다고 하더라도 과세관청이 상속세 신고를 검토하는 과정에서 세법상 시가로 인정되는 유사매매사례가액을 확인할 수 있습니다.
그 결과 신고가액보다 높은 금액이 상속재산가액으로 인정되면 상속세 과세표준과 세액이 증가할 수 있습니다.
따라서 아파트 상속세 신고에서는
“홈택스에서 당장 안 보이니 매매사례가 없다”
고 단정하는 것도 조심해야 합니다.
실거래 정보가 데이터베이스에 반영되는 데 시간이 걸릴 수 있기 때문입니다.
평가기간 밖의 거래는 무조건 무시할까?
그렇지 않습니다.
기본 평가기간은 상속개시일 전후 6개월이지만 일정한 경우 평가기간 밖의 매매·감정 등의 가액도 시가로 인정될 가능성이 있습니다.
예를 들어 평가기준일 전 2년 이내의 거래가 있고 평가기준일부터 해당 거래의 기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.
또 평가기간이 지난 뒤 발생한 일정한 거래도 법에서 정한 기간과 요건을 충족하면 심의 대상이 될 수 있습니다.
따라서
“6개월 안에 거래가 없으니 무조건 공시가격이다”
라고 단정해서는 안 됩니다.
상속세 신고 후 아파트가 실제로 팔렸다면?
예를 들어 상속개시 당시 공시가격 15억원을 기준으로 신고했는데 상속 후 얼마 지나지 않아 해당 아파트가 실제로 23억원에 매각되었다고 가정해 보겠습니다.
그 매매가 세법상 평가기간에 해당하거나 관련 규정에 따라 시가로 인정될 수 있다면 상속재산 평가에 영향을 줄 수 있습니다.
특히 신고기한 전에 실제 매매계약이 이루어졌다면 그 계약가액은 매우 중요한 평가자료가 될 수 있습니다.
따라서 상속받은 부동산을 곧 매각할 예정이라면 상속세 신고와 부동산 매각을 별개의 문제로 보지 말고 평가문제를 함께 검토해야 합니다.
고가 아파트에서는 평가액 차이가 세금에 얼마나 영향을 줄까?
다시 처음 사례를 보겠습니다.
공시가격은 15억원이고 세법상 인정되는 매매사례가액이 22억4천만원이라고 가정하면 평가액 차이는 7억4천만원입니다.
이 7억4천만원이 그대로 세금이라는 뜻은 아닙니다.
상속세는 채무·공과금·장례비용 등을 반영하고 각종 상속공제를 차감한 뒤 과세표준에 누진세율을 적용하기 때문입니다.
하지만 다른 조건이 동일하다면 상속재산 평가액이 7억4천만원 증가하는 것은 과세표준에 상당한 영향을 줄 수 있습니다.
특히 이미 높은 상속세율 구간에 있는 고액 상속이라면 평가액 몇억원의 차이가 최종 세액에 상당한 차이를 만들 수 있습니다.
따라서 고가 아파트 상속에서는 재산평가가 사실상 상속세 계산의 출발점이라고 볼 수 있습니다.
상속재산 평가액이 결정되면 그 금액을 기준으로 실제 상속세를 계산하게 됩니다. 20억·25억·30억원 아파트의 상속세가 어떻게 달라지는지는 「20억 아파트 상속세는 얼마? 20억·25억·30억 실제 계산 비교」에서 구체적인 계산 사례로 확인할 수 있습니다.
실무에서는 이렇게 검토한다
아파트를 상속받았다면 다음 순서로 검토하면 좋습니다.
1단계 — 평가기준일 확정
피상속인의 사망일을 확인합니다.
2단계 — 평가대상 아파트 자체의 거래 확인
평가기간 중 해당 아파트의 매매·감정 등 시가자료가 있는지 확인합니다.
3단계 — 유사재산 매매사례 확인
같은 단지의 동일·유사 면적, 위치, 기준시가 등을 비교합니다.
4단계 — 계약일 확인
단순히 등기일이나 실거래 공개일이 아니라 세법상 평가기간 판단기준이 되는 날짜를 확인합니다.
5단계 — 복수의 시가자료 비교
여러 매매사례가 있다면 평가기준일과의 시간적 근접성과 세법상 적용원칙을 검토합니다.
6단계 — 감정가액 검토
매매사례가 불명확하거나 해당 재산의 개별성이 큰 경우 감정평가 필요성을 검토합니다.
7단계 — 평가기간 밖의 거래 검토
필요한 경우 평가심의위원회를 통한 시가 인정 가능성까지 확인합니다.
8단계 — 시가 산정이 어려운 경우 보충적 평가
마지막으로 공시가격 등 세법에서 정한 보충적 평가방법을 검토합니다.
홈택스에서도 매매사례가액을 확인할 수 있다
국세청 홈택스에서는 상속·증여재산 평가와 관련하여 공동주택 등의 유사재산 매매사례가액 정보를 제공합니다.
따라서 아파트를 상속받았다면 신고 전에 홈택스의 상속·증여재산 평가 관련 서비스를 확인해 보는 것이 좋습니다.
다만 최근 거래는 계약부터 데이터베이스 반영까지 시간이 걸릴 수 있으므로 홈택스 조회 결과만으로 모든 거래가 확인되었다고 단정하는 것은 주의해야 합니다.
아파트 상속재산 평가 핵심 정리
상속받은 아파트의 평가는 다음 순서로 기억하면 이해하기 쉽습니다.
첫째, 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.
둘째, 상속재산의 기본적인 시가 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.
셋째, 해당 아파트 자체의 매매가액뿐 아니라 일정 요건을 충족하는 유사재산의 매매사례가액도 시가가 될 수 있습니다.
넷째, 유사재산은 단순히 같은 평형이라는 이유만으로 결정하는 것이 아니라 면적·위치·용도·종목·기준시가 등 세법상 요건을 검토해야 합니다.
다섯째, 시가를 산정하기 어려운 경우에 공시가격 등 보충적 평가방법을 적용합니다.
여섯째, 평가기간 밖의 거래도 일정한 요건을 갖추면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.
따라서 아파트 상속세를 신고하면서 가장 위험한 접근은
“공시가격이 있으니 공시가격으로 신고하면 된다”
라고 단순하게 생각하는 것입니다.
특히 시가와 공시가격 차이가 큰 고가 아파트일수록 신고 전에 해당 재산의 거래 → 유사매매사례 → 감정가액 → 평가기간 밖의 거래 → 보충적 평가액을 순서대로 검토하는 것이 중요합니다.
※ 이 글의 사례는 상속재산 평가구조를 설명하기 위해 단순화한 가상의 사례입니다. 실제 시가 인정 여부는 거래시점, 계약내용, 특수관계 여부, 유사재산의 면적·위치·기준시가 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 상속세 신고에서는 적용 시점의 상속세 및 증여세법과 시행령을 확인해야 합니다.