상가 원상복구 비용을 보증금에서 공제할 때 가장 자주 틀리는 숫자는 철거비가 아니라 부가세입니다.
어린이집 원상복구 문제로 한바탕 소동이 벌어진 다음 날, 사촌동생에게서 다시 연락이 왔습니다.
이번에는 긴 설명 없이 휴대전화로 사진 한 장을 보내왔습니다. 철거업체가 작성한 견적서였습니다.
- 철거 및 폐기물 처리비: 2,000만원
- 부가가치세: 200만원
- 합계: 2,200만원
곧바로 전화가 왔습니다.
“형, 아버지가 보증금에서 2,200만원을 빼겠다고 하는데 맞는 거야?”
전날에는 누가 전 임차인의 시설까지 철거해야 하느냐가 문제였습니다. 이번에는 철거비 2,000만원에 붙은 부가세 200만원이 문제였습니다.
전 임차인이 설치한 시설까지 현 임차인이 철거해야 하는지는 앞선 글에서 세 가지 대법원 판례를 통해 살펴봤습니다
작은아버지의 계산은 간단했습니다.
“내 통장에서 2,200만원이 나가는데 왜 2,000만원만 공제하느냐?”
언뜻 보면 당연한 말입니다. 실제로 은행계좌에서는 2,200만원이 빠져나갑니다. 하지만 세금 계산에서는 통장에서 나간 돈과 최종적으로 부담한 돈이 항상 같지는 않습니다.
오늘 이야기의 주인공은 철거비 2,000만원이 아니라 그 옆에 조용히 붙어 있는 부가세 200만원입니다.
같은 2,200만원도 이름표에 따라 세금이 달라집니다
원상복구와 관련하여 임차인에게 받는 돈은 크게 두 가지로 나뉩니다.
첫 번째는 손해배상금입니다
임차인이 자신이 부담해야 할 원상복구를 하지 않고 퇴거해 임대인이 대신 철거한 경우입니다.
임대인은 임차인에게 새로운 상품이나 서비스를 제공한 것이 아닙니다. 임차인의 계약 불이행으로 발생한 손해를 보전받는 것입니다.
이 돈의 실질이 순수한 손해배상금이라면 일반적으로 부가가치세 과세대상이 아닙니다. 임대인이 임차인에게 세금계산서를 발급할 거래도 아닙니다.
대법원도 재화나 용역의 공급대가가 아닌 위약금이나 손해배상금은 부가가치세 과세표준이 되는 공급가액에 포함되지 않는다고 판단했습니다.
대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다292276 판결
두 번째는 철거용역의 대가입니다
처음부터 임대인과 임차인이 다음과 같이 합의할 수도 있습니다.
“임차인이 직접 철거하지 않는 대신 임대인이 철거공사를 맡아주고, 임차인은 철거대금 2,000만원과 부가세를 부담한다.”
이 경우에는 임대인이 임차인에게 철거 또는 원상복구라는 용역을 제공하고 그 대가를 받는 거래로 볼 가능성이 커집니다.
실질이 용역의 공급이라면 이름을 ‘원상복구비’나 ‘손해배상금’이라고 적어도 부가세 문제가 사라지지 않습니다. 임대인은 공급가액과 부가세를 구분해 세금계산서를 발급해야 합니다.
부가가치세법도 사업자가 과세되는 재화나 용역을 공급하면 공급받는 사람에게 세금계산서를 발급하도록 규정하고 있습니다.
부가가치세법 제32조
결국 돈의 명칭보다 실제 거래 내용이 중요합니다.
손해배상인지 철거용역인지 어떻게 구분할까?
구분하는 가장 쉬운 질문은 이것입니다.
임대인이 임차인에게 무엇을 제공하고 돈을 받는 것인가?
임차인이 계약상 철거의무를 이행하지 않아 임대인이 입은 손해를 보전받는 것이라면 손해배상에 가깝습니다.
반대로 임대인이 임차인을 대신해 철거공사를 수행하기로 약정하고 정해진 공사대금을 받는 것이라면 용역대가에 가깝습니다.
두 경우를 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 순수한 손해배상 | 임대인이 제공하는 철거용역 |
|---|---|---|
| 돈을 받는 이유 | 임차인의 원상복구의무 불이행 | 임대인이 철거를 맡아주기로 한 약정 |
| 부가세 | 원칙적으로 과세대상 아님 | 과세대상이 될 가능성이 큼 |
| 임대인이 임차인에게 발급할 증빙 | 합의서·보증금 정산서 | 세금계산서 |
| 철거업체의 세금계산서 | 임대인 명의로 수취 | 임대인 명의로 수취 |
| 보증금 공제액 | 실제 손해액 | 철거용역 공급대가와 부가세 |
실무에서는 이 둘이 모호하게 섞이는 경우가 많습니다.
계약서에는 “임차인이 원상복구한다”고 적혀 있는데, 퇴거 직전에 임대인이 “그냥 내가 업체를 불러서 할 테니 비용만 내라”고 말합니다.
이때 작성한 합의서가 없으면 나중에 임대인은 손해배상이라고 주장하고, 임차인은 철거용역을 구매한 것이니 세금계산서를 달라고 할 수 있습니다.
입으로 한 말은 금방 사라지지만, 세금 문제는 신고서에 남습니다.
실제로 원상복구비를 부가세 과세대상에서 제외한 사례도 있습니다
부동산임대사업자가 임차인의 남은 보증금을 원상복구비로 사용하기로 합의한 사건이 있었습니다.
세무서는 그 금액을 임대용역의 대가로 보아 부가세를 부과했습니다. 그러나 법원은 임대인이 그 금액을 받을 당시 이에 상응하는 철거용역을 제공한 사실이 없다는 등의 이유로 부가세 과세대상이 아니라고 판단했습니다.
대법원 판결은 아닌 하급심 사례이지만, ‘원상복구비’라는 명칭만으로 부가세가 붙거나 빠지는 것이 아니라 실제 용역 공급이 있었는지를 살펴야 한다는 점을 보여줍니다.
수원지법 2010. 8. 19. 선고 2010구합3481 판결
철거업체의 세금계산서는 누구 앞으로 받아야 할까?
다시 작은아버지 사례로 돌아가 보겠습니다.
작은아버지가 철거업체와 계약하고 공사대금 2,200만원을 직접 지급한다면 철거업체의 세금계산서는 작은아버지의 임대사업자등록번호로 받아야 합니다.
사촌동생 이름이나 현 임차인 이름, 새로 들어올 임차인 이름으로 받아서는 안 됩니다.
세금계산서의 기본 흐름은 다음과 같습니다.
임차인이 직접 철거하는 경우
- 철거업체 → 임차인: 세금계산서 발급
- 임차인 → 임대인: 원상복구된 상가 인도
- 임대인: 철거비 지출과 매입세액 없음
임대인이 철거하고 손해배상을 받는 경우
- 철거업체 → 임대인: 2,000만원＋부가세 200만원 세금계산서
- 임대인 → 임차인: 세금계산서 발급하지 않음
- 임대인과 임차인: 손해배상금이 기재된 보증금 정산서 작성
임대인이 철거용역을 제공하는 경우
- 철거업체 → 임대인: 2,000만원＋부가세 200만원 세금계산서
- 임대인 → 임차인: 철거용역에 대한 세금계산서 발급
- 임차인: 공급대가 2,200만원을 지급하거나 보증금과 상계
세 가지를 섞으면 안 됩니다.
특히 임대인이 철거업체에 돈을 지급하면서 세금계산서를 임차인 앞으로 받아놓고, 자신은 보증금에서 철거비를 공제하는 방식은 비용 부담자와 증빙의 명의가 서로 맞지 않게 됩니다.
통장에서 2,200만원이 나가도 실제 손해는 2,000만원일 수 있습니다
작은아버지가 가장 이해하기 어려워한 부분이 이것이었습니다.
“내가 철거업체에 실제로 2,200만원을 주는데 어떻게 손해가 2,000만원이라는 거냐?”
작은아버지가 일반과세자인 부동산임대사업자이고, 철거공사가 과세 임대사업을 위해 사용되며, 적법한 세금계산서를 받았다고 가정해 보겠습니다.
계산은 다음과 같습니다.
| 구분 | 금액 |
| 철거공사 공급가액 | 20,000,000원 |
| 부가가치세 | 2,000,000원 |
| 업체에 지급한 금액 | 22,000,000원 |
| 공제 또는 환급받을 매입세액 | 2,000,000원 |
| 임대인의 최종 경제적 부담 | 20,000,000원 |
은행계좌에서는 2,200만원이 빠져나가지만 부가세 신고 때 200만원을 매출세액에서 공제받거나 환급받을 수 있습니다.
결국 작은아버지가 최종적으로 부담한 금액은 2,000만원이 됩니다.
이 상황에서 임차인의 보증금에서 2,200만원을 모두 손해배상금으로 공제하면 어떻게 될까요?
작은아버지는 철거업체에 2,200만원을 지급하고 부가세 신고에서 200만원을 공제받습니다. 그런데 임차인에게서도 2,200만원을 받습니다.
결과적으로 200만원만큼 실제 손해보다 더 많은 돈을 받는 셈이 될 수 있습니다.
대법원도 피해자가 사업자로서 수리비에 포함된 부가세를 매입세액으로 공제하거나 환급받을 수 있다면 특별한 사정이 없는 한 그 부가세 상당액은 손해에 포함되지 않는다고 판단했습니다.
실제로 공제받았는지만 보는 것이 아니라 공제나 환급을 받을 수 있는 경우도 포함됩니다. 다만 피해자에게 책임을 돌릴 수 없는 사유로 공제나 환급이 사실상 불가능하다면 판단이 달라질 수 있습니다.
대법원 2021. 8. 12. 선고 2021다210195 판결
그렇다면 부가세 200만원은 언제 공제할 수 있을까?
다음 조건을 확인해야 합니다.
- 임대인이 부가가치세 과세사업자인지
- 철거공사가 과세 임대사업과 관련된 것인지
- 철거업체가 실제로 공사했는지
- 임대인 사업자등록번호로 적법한 세금계산서를 받았는지
- 사업과 무관한 공사나 면세사업 관련 비용이 섞이지 않았는지
부가가치세법은 적법한 세금계산서를 발급받지 않았거나 필요적 기재사항이 사실과 다른 경우 해당 매입세액을 공제하지 않는 것을 원칙으로 합니다.
부가가치세법 제39조
다만 임대인이 세금계산서를 제대로 받지 않은 자신의 실수 때문에 매입세액을 공제받지 못했다고 해서 그 부가세를 곧바로 임차인에게 떠넘길 수 있는지는 별개의 문제입니다.
대법원 판례가 말하는 예외는 임대인에게 책임을 돌릴 수 없는 사유로 공제나 환급이 사실상 불가능한 경우입니다.
따라서 “나는 세금계산서를 받지 않았으니 부가세까지 전부 손해다”라고 단정해서는 안 됩니다.
부가세 200만원까지 실제 손해가 되는 경우도 있습니다
다음과 같이 매입세액을 법적으로 공제받지 못하거나 환급이 사실상 불가능한 경우에는 부가세까지 실제 부담이 될 수 있습니다.
- 철거공사가 면세사업에 직접 사용된 경우
- 사업과 무관한 개인적 지출인 경우
- 적법하게 매입세액 공제가 제한되는 경우
- 임대인에게 책임 없는 사유로 공제나 환급이 불가능한 경우
- 간이과세 적용 등으로 실제 공제 구조가 다른 경우
이때는 공급가액 2,000만원뿐 아니라 부가세 200만원도 임대인의 실제 손해에 포함될 가능성이 있습니다.
다만 이 판단은 임차인이 어린이집을 운영해 면세사업자인지보다 임대인이 철거비의 매입세액을 공제받을 수 있는 사업자인지가 우선적으로 중요합니다.
어린이집 운영자가 매입세액을 공제받을 수 있는지와 임대인이 매입세액을 공제받을 수 있는지는 서로 다른 문제입니다.
손해배상금이면 아무 세금도 없다는 뜻은 아닙니다
여기서 자주 생기는 오해가 있습니다.
“손해배상금에 부가세가 붙지 않는다면 세금 신고도 필요 없는 것 아닌가?”
그렇지는 않습니다.
부가세 과세대상이 아니라는 것은 재화나 용역의 공급대가가 아니라는 뜻입니다. 그 돈이 소득세상 수입금액이나 기타소득 등에 해당하는지는 손해배상금의 성격, 실제 손해액과의 관계, 임대사업과의 관련성에 따라 별도로 판단해야 합니다.
실제 철거비를 보전받은 것인지, 실제 손해보다 많은 위약금까지 받은 것인지도 구분해야 합니다.
따라서 장부에는 다음 두 거래를 뭉뚱그리지 말고 각각 기록하는 것이 좋습니다.
- 임차인에게 받은 원상복구 관련 금액
- 철거업체에 지급한 실제 공사비
부가세가 없다는 말과 소득세까지 아무 관련이 없다는 말은 같은 뜻이 아닙니다.
철거비는 전액 수선비로 처리할 수 있을까?
부가세 문제를 정리하고 나니 사촌동생이 다시 물었습니다.
“그러면 철거비 2,000만원은 올해 비용으로 전부 처리하면 되는 거지?”
이번에도 대답은 “항상 그렇지는 않다”였습니다.
건물을 원래 상태로 돌려놓거나 기존 기능을 유지하기 위한 공사라면 일반적으로 수선비, 즉 수익적 지출로 볼 수 있습니다. 해당 연도의 임대소득 계산에서 필요경비로 처리할 가능성이 큽니다.
예를 들면 다음과 같습니다.
- 어린이집 칸막이 철거
- 기존 바닥 상태로 복구
- 파손된 벽체 보수
- 폐기물 처리
- 기존 전기배선 정리
반면 건물의 가치를 높이거나 내용연수를 연장하고, 새로운 용도로 개조하는 공사는 자본적 지출이 될 수 있습니다.
예를 들면 다음과 같습니다.
- 기존에 없던 냉난방장치 설치
- 화장실을 고급 시설로 전면 교체
- 피난시설이나 승강기 신설
- 구조를 변경해 새로운 업종에 맞게 개조
- 건물의 가치나 사용기간을 실질적으로 증가시키는 증설공사
자본적 지출은 공사한 해에 전액 비용으로 처리하지 않고 건물이나 시설의 취득가액에 더한 뒤 내용연수에 따라 감가상각해야 합니다.
소득세법 시행령도 고정자산의 내용연수를 연장하거나 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비를 자본적 지출로 규정하면서 용도변경을 위한 개조, 냉난방장치와 피난시설 설치, 개량·확장·증설 등을 예로 들고 있습니다.
소득세법 시행령 제67조
철거와 새 인테리어를 한 장의 견적서로 받지 않는 것이 좋습니다
실무에서 가장 곤란한 견적서는 다음과 같습니다.
철거 및 인테리어 일체 5,000만원
이 한 줄로는 기존 시설을 제거하기 위한 비용이 얼마인지, 새 임차인을 위해 건물 가치를 높인 비용이 얼마인지 알 수 없습니다.
예를 들어 실제 공사가 다음과 같다고 해보겠습니다.
| 공사 내용 | 금액 | 세무상 검토 |
| 어린이집 칸막이와 수납장 철거 | 12,000,000원 | 수선비 가능 |
| 벽체·바닥 원상복구 | 8,000,000원 | 수선비 가능 |
| 새 화장실과 냉난방시설 설치 | 20,000,000원 | 자본적 지출 가능 |
| 새 임차인용 내부구조 변경 | 10,000,000원 | 자본적 지출 가능 |
| 합계 | 50,000,000원 | 구분 필요 |
전부를 ‘원상복구비’라고 적는다고 해서 5,000만원 전체가 당기 비용이 되는 것은 아닙니다.
처음부터 견적서와 공사계약서를 다음과 같이 나눠 받는 것이 좋습니다.
- 철거공사
- 기존 상태 복구공사
- 신규 시설 설치공사
- 새 임차인을 위한 인테리어공사
공사는 한 번에 하더라도 세금 계산을 위한 이름표는 따로 붙여야 합니다.
작은아버지의 보증금은 얼마를 돌려줘야 할까?
이제 숫자를 실제로 계산해 보겠습니다.
다음과 같이 가정하겠습니다.
- 임대차보증금: 3,000만원
- 연체 월세와 관리비: 없음
- 현 임차인에게 원상복구 책임이 있는 것으로 확정
- 철거공사 공급가액: 2,000만원
- 부가세: 200만원
- 작은아버지는 일반과세자인 부동산임대사업자
- 적법한 세금계산서를 받아 매입세액 200만원을 공제할 수 있음
- 임차인에게 받는 금액은 철거용역 대가가 아니라 순수한 손해배상금
이 경우 보증금 정산은 다음과 같습니다.
| 구분 | 금액 |
| 임대차보증금 | 30,000,000원 |
| 원상복구의무 불이행 손해배상금 | -20,000,000원 |
| 임차인에게 반환할 보증금 | 10,000,000원 |
임차인에게 지급할 보증금은 1,000만원입니다.
철거업체에 지급한 부가세 200만원은 작은아버지가 매입세액으로 공제받을 수 있으므로 특별한 사정이 없다면 임차인의 손해배상금에 포함시키지 않는 것이 합리적입니다.
그리고 순수한 손해배상금 2,000만원에 대해서는 작은아버지가 임차인에게 세금계산서를 발급하지 않습니다.
임대인이 철거용역을 제공한 경우 계산은 달라집니다
이번에는 작은아버지와 임차인이 퇴거 전에 다음과 같이 합의했다고 가정해 보겠습니다.
“임대인이 어린이집 시설 철거를 수행하고 임차인은 철거공사 공급가액 2,000만원과 부가세 200만원을 부담한다.”
이 거래가 실질적으로 철거용역의 공급에 해당한다면 정산은 다음과 같습니다.
| 구분 | 금액 |
| 임대차보증금 | 30,000,000원 |
| 철거용역 공급가액 | -20,000,000원 |
| 부가가치세 | -2,000,000원 |
| 임차인에게 반환할 보증금 | 8,000,000원 |
이 경우에는 임대인이 임차인에게 공급가액 2,000만원, 부가세 200만원의 세금계산서를 발급해야 합니다.
두 계산의 결과가 200만원 차이 나는 이유는 하나는 손해배상이고, 다른 하나는 철거용역의 공급이기 때문입니다.
정산서에 ‘원상복구비’라고 한 줄만 적어서는 어느 거래인지 알 수 없습니다.
보증금 정산서는 이렇게 작성하는 것이 좋습니다
보증금에서 여러 금액을 공제할 때는 각각의 성격을 나눠 적어야 합니다.
임대차보증금 정산서
1. 기본사항
- 임대목적물:
- 임대인:
- 임차인:
- 임대차 종료일:
- 목적물 인도일:
- 임대차보증금:
2. 공제 내역
| 공제항목 | 공급가액 또는 손해액 | 부가세 | 증빙 |
| 연체 월세 | 원 | 원 | 임대차계약서·세금계산서 |
| 미납 관리비 | 원 | 원 | 관리비 정산서 |
| 원상복구 손해배상금 | 원 | 해당 없음 | 사진·견적서·공사계약서 |
| 철거용역 대가 | 원 | 원 | 세금계산서 |
| 기타 공제액 | 원 | 원 | 관련 증빙 |
3. 최종 정산
- 보증금:
- 공제액 합계:
- 반환할 보증금:
- 반환일:
- 반환계좌:
정산서에는 다음 자료를 첨부하는 것이 좋습니다.
- 입주 당시와 퇴거 당시의 사진
- 원상복구 대상 시설목록
- 철거업체 견적서
- 공사계약서
- 철거업체 세금계산서
- 공사대금 이체확인증
- 임대인과 임차인이 합의한 원상복구 범위
아직 실제 공사가 끝나지 않았다면 단순 견적액을 확정 비용처럼 적기보다 예상 공제액과 사후 정산 방법을 합의서에 명시하는 것이 안전합니다.
보증금에서 공제했다는 사실보다 무엇을 공제했는지가 중요합니다
보증금은 하나의 돈이지만 그 안에서 공제되는 항목의 세금 처리는 서로 다릅니다.
| 보증금에서 공제한 항목 | 부가세 처리 |
| 연체 월세 | 임대용역 대가이므로 부가세 과세 |
| 순수한 원상복구 손해배상금 | 원칙적으로 부가세 과세대상 아님 |
| 임대인이 제공한 철거용역 대가 | 부가세 과세 가능 |
| 임대인이 대신 낸 관리비 | 실제 거래관계에 따라 판단 |
| 시설을 임대인이 매입한 대금 | 시설 양수도 거래로 별도 판단 |
모든 금액을 합쳐 “보증금에서 2,200만원 공제”라고만 적으면 세금계산서 발급 여부, 부가세 신고와 필요경비 처리가 모두 불분명해집니다.
월세 연체액과 보증금의 관계 및 계약해지 절차는 상가 월세 6개월 연체, 보증금 10개월치면 괜찮을까?에서 별도로 정리했습니다.
결국 부가세 200만원은 누구의 돈일까?
작은아버지는 처음에 철거업체에 2,200만원을 지급하니 보증금에서도 당연히 2,200만원을 빼야 한다고 생각했습니다.
하지만 계산을 끝내고 나면 질문은 달라집니다.
“2,200만원을 지급했는가?”가 아니라 다음을 물어야 합니다.
- 그중 200만원을 매입세액으로 공제받을 수 있는가
- 임차인에게 받는 돈이 손해배상인가
- 임대인이 제공한 철거용역의 대가인가
- 철거비가 단순 복구비인가
- 새 임차인을 위한 자본적 지출이 섞여 있는가
이 질문에 따라 같은 2,200만원도 보증금 공제액, 세금계산서와 장부 처리가 모두 달라집니다.
정리하면 다음과 같습니다.
- 순수한 손해배상금에는 원칙적으로 부가세가 붙지 않습니다.
- 손해배상금이라면 임대인이 임차인에게 세금계산서를 발급하지 않습니다.
- 임대인이 철거용역을 제공하고 대가를 받는다면 부가세와 세금계산서가 필요할 수 있습니다.
- 임대인이 매입세액 200만원을 공제받을 수 있다면 실제 손해는 공급가액 2,000만원일 수 있습니다.
- 매입세액을 공제받을 수 없다면 부가세를 포함한 2,200만원이 실제 부담이 될 수 있습니다.
- 원상회복을 위한 수선비와 건물 가치를 높이는 자본적 지출을 구분해야 합니다.
- 보증금 정산서에는 공제항목별로 공급가액, 부가세와 손해배상금을 나눠 적어야 합니다.
처음에는 작은아버지의 화가 원상복구를 하지 않은 임차인에게 향했습니다. 그런데 자세히 들여다보니 문제는 철거비 자체보다 계약서와 세금계산서, 그리고 정산서에 붙이는 이름표에 있었습니다.
돈은 2,200만원 한 덩어리로 나가지만 세법은 그 돈을 절대로 한 덩어리로 보지 않습니다.
다음 글에서는 이런 분쟁이 생긴 뒤 계산하는 방법이 아니라, 상가 원상복구 특약을 어떻게 써야 분쟁을 막을 수 있는지 살펴보겠습니다. 기존 시설목록, 포괄양수도 시 원상복구의무 승계 문구, 시설인수확인서와 입·퇴거 사진을 어떻게 준비해야 하는지 실제 문구와 함께 정리하겠습니다.
※ 이 글은 일반적인 세무·법률정보를 설명한 것입니다. 실제 처리는 임대인의 과세유형, 계약 내용, 공사 범위와 증빙에 따라 달라질 수 있습니다.