부모 자녀 부동산 매매에서는 시가대로 집을 사고팔더라도 부모가 그 집에 다시 전세로 거주하는 경우 여러 세금 문제가 함께 발생할 수 있습니다.
예를 들어 부모가 시가 10억원짜리 아파트를 가지고 있습니다. 이 집을 자녀에게 10억원에 팔고, 부모는 집을 비우지 않고 전세보증금 6억원을 내고 그 집에 계속 거주하기로 했습니다.부모가 시가 10억원짜리 아파트를 가지고 있습니다.
그렇다면 자녀는 집값 10억원을 전부 준비해야 할까요?
계산상으로는 그렇지 않습니다.
**매매가격 10억원
- 부모의 전세보증금 6억원
= 자녀가 마련할 순자금 4억원**
이 됩니다.
여기까지만 보면 상당히 매력적인 방법처럼 보입니다.
부모는 살던 집에서 계속 살 수 있고, 자녀는 10억원짜리 집을 취득하면서 당장 필요한 자금을 4억원 수준으로 줄일 수 있기 때문입니다.
그렇다면 이것은 합법적인 거래일까요?
아니면 부모가 자녀에게 집을 넘기기 위해 전세를 끼워 넣은 편법 증여로 볼까요?
결론부터 말하면 부모와 자녀 사이의 매매와 임대차라는 이유만으로 증여가 되는 것은 아닙니다.
그러나 가족 간 거래는 거래가격뿐 아니라 매매대금의 실제 지급, 전세보증금의 적정성, 실제 임대차 관계, 자녀의 보증금 반환능력, 자금출처까지 함께 봐야 합니다.
특히 부모와 자녀는 세법상 특수관계인이므로 시가와 다른 가격으로 거래하면 저가양수에 따른 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 현행 상속세 및 증여세법 제35조는 특수관계인 사이에서 시가보다 낮게 재산을 취득하여 일정 기준 이상의 이익을 얻은 경우 그 이익을 증여재산으로 보도록 하고 있습니다.
하나씩 살펴보겠습니다.
사례 1. 시가 10억원 집을 10억원에 사고 부모가 6억원 전세로 산다면?
가장 정상적인 형태부터 보겠습니다.
부모 소유 아파트의 객관적인 시가가 10억원입니다.
자녀에게 10억원에 매도합니다.
동시에 부모와 자녀가 전세계약을 체결합니다.
전세보증금은 6억원이고 부모가 그 집에서 계속 거주합니다.
여기서 중요한 점은 매매와 전세를 별개의 거래로 생각하는 것입니다.
부모 입장에서는 자녀에게 집을 10억원에 팔았으므로 10억원의 매매대금을 받을 권리가 있습니다.
반대로 자녀는 부모에게 집을 임대했으므로 6억원의 전세보증금을 받을 의무와 나중에 반환할 채무가 생깁니다.
따라서 경제적으로 보면 서로 주고받을 금액을 고려해 자녀가 마련해야 할 순자금은 4억원이 될 수 있습니다.
그렇다고 해서 10억원짜리 집을 4억원에 산 것은 아닙니다.
매매가격은 10억원이고, 별도로 부모에 대한 전세보증금 반환채무 6억원이 존재하는 구조입니다.
이 구별이 중요합니다.
자녀가 매매대금 일부를 부모에게 빌려 마련한다면 별도의 증여 문제가 생길 수 있습니다. 부모·자녀 간 금전대여의 기준은 「부모 자녀 차용증, 증여세 안 나오려면? 이자·원금상환까지」에서 자세히 설명했습니다.
사례 2. 10억원과 6억원을 실제 송금하지 않고 상계하면?
독자들이 가장 궁금해할 부분입니다.
부모가 자녀에게 매매대금 10억원을 받은 뒤 다시 전세보증금 6억원을 송금하면 결국 4억원만 부모에게 남습니다.
그렇다면 굳이
자녀 → 부모 10억원
부모 → 자녀 6억원
을 각각 송금해야 할까요?
민사상 서로 반대방향의 금전채권이 존재한다면 상계 등의 방식으로 정산하는 구조를 생각할 수 있습니다.
그러나 가족 간 거래에서는 돈의 흐름을 객관적으로 설명할 자료가 매우 중요합니다.
따라서 단순히 계약서 두 장만 작성하고
“집값 10억원인데 전세가 6억원이니까 4억원만 보냈습니다.”
라고 끝내기보다는 매매계약, 임대차계약, 정산방식과 실제 지급관계를 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
특히 자녀의 취득자금 출처를 설명해야 하는 상황에서는 왜 10억원짜리 주택을 취득하면서 실제 현금 지급액이 4억원이었는지를 설명할 수 있어야 합니다.
사례 3. 부모가 계속 사니까 전세보증금은 마음대로 정해도 될까?
그렇지 않습니다.
이번에는 시가 10억원짜리 아파트의 주변 전세시세가 5억~6억원인데 부모와 자녀가 전세보증금을 9억원으로 정했다고 해보겠습니다.
그러면 자녀가 준비할 현금은
10억원 – 9억원 = 1억원
밖에 되지 않습니다.
형식적으로만 보면 자녀가 1억원으로 10억원짜리 집을 취득한 것처럼 보일 수도 있습니다.
하지만 전세보증금 9억원이 객관적인 전세시세와 크게 동떨어져 있다면 거래의 실질과 경제적 합리성을 설명해야 할 문제가 생깁니다.
가족끼리 거래한다고 해서 전세가격을 임의로 정해 경제적 이익을 이전해도 된다는 의미는 아닙니다.
따라서 이 구조를 사용할 때는 매매가격의 시가뿐 아니라 전세보증금도 주변 임대차 시세를 설명할 수 있는 수준인지 확인하는 것이 중요합니다.
사례 4. 시가 10억원 집을 자녀에게 8억원에 팔면?
여기서부터 저가매매 문제가 등장합니다.
시가가 명확하게 10억원인 주택을 부모가 자녀에게 8억원에 팔았다고 가정하겠습니다.
부모와 자녀는 특수관계인이므로 상속세 및 증여세법상 저가양수에 따른 이익의 증여 규정을 검토해야 합니다.
현행 시행령상 특수관계인 거래의 기준금액은 다음 둘 중 작은 금액입니다.
① 시가의 30%
② 3억원
입니다.
시가 10억원이라면 30%는 3억원입니다.
따라서 기준금액은 3억원입니다.
10억원짜리 집을 8억원에 샀다면 차액은 2억원입니다.
이 사례에서는 차액 2억원이 기준금액 3억원에 미달하므로 상증세법 제35조의 저가양수 증여이익이 바로 발생하는 사례는 아닙니다.
그렇다고 해서 여기서
“부모 집은 시가보다 30% 싸게 사도 아무 세금 문제가 없다.”
라고 결론 내리면 위험합니다.
왜냐하면 증여세와 부모의 양도소득세는 서로 다른 규정을 적용하기 때문입니다.
즉 자녀에게 증여세가 없다는 것과 부모의 양도소득세 계산에서도 그 거래가격이 그대로 인정된다는 것은 별개의 문제입니다.
이 부분이 가족 간 저가매매에서 가장 많이 혼동되는 지점 중 하나입니다.
사례 5. 그렇다면 10억원짜리 집을 6억원에 팔면?
차이를 더 크게 만들어보겠습니다.
시가 10억원인 주택을 부모가 자녀에게 6억원에 매도합니다.
시가와 거래가격의 차이는
10억원 – 6억원 = 4억원
입니다.
앞에서 계산한 기준금액은 3억원입니다.
따라서 상증세법 제35조의 구조에 따라 단순 계산하면,
4억원 – 3억원 = 1억원
이 저가양수에 따른 증여재산가액이 될 수 있습니다.
즉 부모가
“나는 집을 증여한 게 아니라 6억원 받고 정상적으로 팔았다.”
고 하더라도 세법에서는 자녀가 시가보다 현저히 낮은 가격으로 취득해 얻은 일정한 이익을 증여받은 것으로 볼 수 있습니다.
사례 6. 10억원에 정상적으로 판 뒤 받은 돈을 부모가 다시 돌려주면?
조금 더 노골적인 사례를 보겠습니다.
부모가 자녀에게 집을 시가대로 10억원에 팔았습니다.
자녀가 부모에게 10억원을 송금했습니다.
등기도 정상적으로 끝났습니다.
그런데 한 달 뒤 부모가
“집 사느라 힘들었지?”
라며 5억원을 자녀에게 돌려줬습니다.
그렇다면 처음 매매가격을 10억원으로 적었다고 해서 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다.
뒤에 돌려준 5억원은 별도의 증여 여부를 검토해야 하는 거래가 됩니다.
돈을 잠시 부모 계좌에 넣었다가 다시 자녀에게 돌려주는 방식으로 실질적인 증여가 없어지는 것은 아닙니다.
그래서 가족 간 부동산 거래에서는 계약서상의 가격뿐 아니라 거래 전후의 자금 흐름이 중요합니다.
사례 7. 전세계약서만 6억원으로 쓰고 부모가 실제로는 돈을 지급하지 않았다면?
이 경우는 앞의 정상적인 사례와 상당히 다릅니다.
매매계약서에는 10억원,
전세계약서에는 6억원이라고 적었습니다.
자녀는
“부모님이 6억원 전세로 살고 있으니 제가 준비할 돈은 4억원입니다.”
라고 설명합니다.
그런데 실제로 부모가 자녀에게 전세보증금 6억원을 지급한 사실도 없고, 매매대금과 상계했다는 객관적인 정산관계도 없습니다.
그렇다면 계약서에 6억원이라고 적었다는 사실만으로 실제 6억원의 전세보증금 반환채무가 존재한다고 단정하기 어렵습니다.
가족 간 거래에서 중요한 것은 형식보다 실제 채권·채무 관계가 존재하느냐입니다.
따라서 정상적인 거래라면 계약서뿐 아니라 매매대금과 보증금의 지급·상계 관계가 서로 맞아야 합니다.
사례 8. 5년 뒤 부모가 나가는데 자녀가 6억원을 돌려주지 않는다면?
처음에는 모든 것이 정상적이었다고 가정하겠습니다.
부모가 자녀에게 10억원에 집을 팔고 6억원 전세로 계속 살았습니다.
5년 뒤 부모가 다른 곳으로 이사합니다.
그러면 자녀는 원칙적으로 부모에게 전세보증금 6억원을 반환해야 합니다.
그런데 부모가
“그동안 잘 살았으니 그 돈은 그냥 네가 가져라.”
라고 하고 보증금 반환을 받지 않았습니다.
이때는 새로운 문제가 발생합니다.
자녀가 부담하던 6억원의 채무가 없어지는 경제적 이익을 얻었기 때문입니다.
상속세 및 증여세법은 채권자로부터 채무를 면제받아 이익을 얻는 경우 그 이익을 증여재산가액으로 보는 규정을 두고 있습니다.
즉 처음 매매와 전세계약이 정상적이었다고 해도 나중에 부모가 전세보증금을 포기하면 그 시점에 별도의 증여 문제가 생길 수 있습니다.
사례 9. 자녀에게 6억원을 돌려줄 능력이 없다면?
이 부분도 상당히 중요합니다.
자녀의 연소득은 5,000만원이고 다른 재산은 거의 없습니다.
부모 집을 사면서 부모와 6억원짜리 전세계약을 맺었습니다.
부모는 70대이고 언젠가는 이 집에서 나갈 수 있습니다.
그때 자녀는 6억원을 어떻게 반환할까요?
새로운 전세 세입자를 구하거나 집을 팔거나 대출을 받아 반환할 수도 있습니다.
따라서 단순히 현재 현금이 없다는 이유만으로 전세계약 자체가 곧바로 허위라고 단정할 수는 없습니다.
하지만 거래 당시부터 보증금을 반환할 현실적인 방법이 전혀 없고 부모도 반환받을 의사가 없었다면 실제 전세채무인지에 관한 설명력이 약해질 수 있습니다.
그래서 이 구조는 단순히
“10억원 집을 4억원만 가지고 사는 방법”
이라고 이해하면 안 됩니다.
자녀는 4억원의 현금을 지급하면서 동시에 부모에 대한 6억원의 보증금 반환채무를 부담한 것입니다.
경제적으로 공짜 6억원을 받은 것이 아닙니다.
사례 10. 부모가 사망하면 6억원 전세보증금은 없어질까?
부모가 자녀 집에 전세로 거주하다 사망했다고 가정하겠습니다.
자녀가 집주인이고 부모가 임차인입니다.
부모에게는 자녀에 대한 전세보증금 반환채권 6억원이 있습니다.
부모가 사망했다고 그 채권이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
그 채권은 원칙적으로 부모의 재산으로서 상속재산 문제로 이어질 수 있습니다.
따라서
“어차피 부모님이 돌아가시면 전세금은 자녀 것이 되는 것 아닌가?”
라고 단순하게 생각해서도 안 됩니다.
특히 상속인이 여러 명이라면 해당 보증금 반환채권이 상속재산에 포함되어 다른 상속인들과의 재산분할 문제까지 연결될 수 있습니다.
이것은 부모 집을 자녀에게 매도한 뒤 다시 전세로 사는 구조를 검토할 때 의외로 놓치기 쉬운 부분입니다.
자녀의 취득세는 4억원 기준일까, 10억원 기준일까?
이것도 자주 생기는 오해입니다.
자녀가 실제 준비한 순현금이 4억원이라고 해서 4억원짜리 집을 취득한 것은 아닙니다.
매매계약 자체가 10억원의 유상거래라면 취득세 문제 역시 단순히 순현금 4억원만 보고 판단할 수 없습니다.
2026년 7월 시행 중인 지방세법은 부동산 유상승계취득의 과세표준을 원칙적으로 사실상의 취득가격으로 규정하고 있습니다. 또한 특수관계인 거래를 통해 취득세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있는 규정도 두고 있습니다.
따라서
“내 돈은 4억원만 들어갔으니 취득세도 4억원 기준이다.”
라고 생각하면 안 됩니다.
부모의 양도소득세도 반드시 봐야 합니다
지금까지는 주로 자녀 입장에서 살펴봤습니다.
하지만 부모가 집을 자녀에게 매도했다면 부모에게는 양도소득세 문제가 있습니다.
부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지, 고가주택인지, 취득가액은 얼마인지, 보유기간과 거주기간은 얼마나 되는지 등에 따라 결과가 달라집니다.
특히 가족 간에 시가보다 낮은 가격으로 매매하는 경우에는 자녀의 증여세만 계산해서는 안 됩니다.
세법에는 특수관계인과의 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우 거래가액을 그대로 인정하지 않는 부당행위계산 관련 규정이 있기 때문입니다.
그래서 가족 간 저가매매에서는 반드시
자녀의 증여세 + 부모의 양도소득세 + 자녀의 취득세
세 가지를 같이 계산해야 합니다.
한 세목만 보고 “이 정도까지 싸게 팔아도 된다”고 판단하는 것은 위험합니다.
그러면 이 방법은 편법일까, 정상적인 거래일까?
결론은 거래의 실질에 달려 있습니다.
부모가 시가 10억원인 집을 실제로 10억원에 자녀에게 매도하고,
부모가 주변 시세에 맞는 6억원의 전세보증금으로 실제 임대차계약을 체결하며,
매매대금과 보증금의 정산관계가 명확하고,
자녀에게 6억원의 보증금 반환의무가 실제로 존재한다면,
단순히 부모와 자녀 사이의 거래라는 이유만으로 10억원짜리 집을 4억원에 증여한 거래라고 볼 것은 아닙니다.
반대로
매매가격을 비정상적으로 낮추고, 전세보증금을 비정상적으로 높이고, 실제 보증금 지급이나 정산도 없으며, 부모가 처음부터 보증금을 돌려받을 생각도 없다면
이야기가 달라집니다.
계약서의 이름보다 실제 경제관계가 중요하기 때문입니다.
10억 매매·6억 전세 사례를 한 번에 정리하면
정상적인 구조라면 이렇게 이해하는 것이 가장 쉽습니다.
부모
10억원짜리 집을 자녀에게 매도
→ 매매대금 10억원 받을 권리
다시 그 집에 전세 입주
→ 전세보증금 6억원 부담
결과적으로 순자금 4억원을 확보하고 계속 거주
자녀
10억원짜리 집 취득
→ 매매대금 10억원 부담
부모에게 집을 전세로 제공
→ 전세보증금 6억원 반환채무 부담
결과적으로 당장 필요한 순현금은 4억원
따라서 자녀의 경제적 상태는
10억원짜리 부동산 + 6억원의 전세보증금 반환채무
라고 보는 것이 핵심입니다.
단순히 “4억원으로 10억원 집을 샀다”고 표현하면 거래의 절반만 본 것입니다.
가장 위험한 세 가지 경우
이 거래에서 특히 조심해야 할 것은 세 가지입니다.
첫째, 매매가격을 시가보다 지나치게 낮추는 경우입니다.
특수관계인 간 저가양수에 따른 증여세와 부모의 양도소득세 문제를 동시에 검토해야 합니다. 상증세법상 특수관계인 거래의 저가양수 기준금액은 현재 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액입니다.
둘째, 전세보증금을 시세보다 비정상적으로 높게 만드는 경우입니다.
실질적인 임대차 관계와 보증금 채무가 존재하는지를 설명할 수 있어야 합니다.
셋째, 나중에 부모가 전세보증금을 돌려받지 않는 경우입니다.
처음 거래가 정상이었더라도 이후 부모가 자녀의 보증금 반환채무를 면제하면 새로운 증여 문제가 발생할 수 있습니다.
부모·자녀 간 거래에서 계약서보다 중요한 것
가족 간 부동산 거래에서는 계약서를 작성하는 것이 물론 중요합니다.
그러나 계약서만으로 충분하지 않습니다.
실제 매매대금 지급내역, 전세보증금 지급 또는 상계내역, 주변 매매시세, 주변 전세시세, 부모의 실제 거주, 자녀의 자금출처, 향후 전세보증금 반환내역이 서로 연결되어 있어야 합니다.
특히 수억원 규모의 거래라면 처음 계약할 때부터
“나중에 세무서에 이 거래를 설명해야 한다면 무엇을 보여줄 것인가?”
라는 관점으로 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.
부모가 자녀의 전세보증금을 직접 지원하는 경우는 이번 사례와 세금 구조가 다릅니다. 「자녀 전세자금 증여세, 2억원 지원하면 얼마일까?」에서 별도로 살펴봤습니다.
정리하면
부모가 자기 집을 자녀에게 팔고 그 집에 다시 전세로 사는 거래 자체가 금지된 것은 아닙니다.
시가 10억원의 집을 자녀에게 10억원에 매도하고 부모가 6억원의 정상적인 전세보증금을 부담한다면 자녀가 당장 마련할 순현금은 4억원으로 줄어들 수 있습니다.
하지만 자녀가 6억원을 공짜로 받은 것은 아닙니다.
자녀에게는 부모에게 돌려줘야 할 6억원의 전세보증금 반환채무가 생기기 때문입니다.
따라서 이 거래의 핵심은
10억원짜리 집을 4억원에 사는 방법이 아니라, 10억원짜리 집을 취득하면서 6억원의 전세채무를 함께 부담하는 구조
라고 이해하는 것이 정확합니다.
그리고 가족 간 거래에서는 매매가격과 전세보증금을 마음대로 정할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
시가보다 낮은 매매가격에는 저가양수 증여 문제, 부모에게는 양도소득세 문제, 자녀에게는 취득세와 자금출처 문제, 전세보증금을 나중에 돌려주지 않으면 채무면제에 따른 증여 문제까지 이어질 수 있습니다. 현행 지방세법 역시 특수관계인 거래를 통한 부당한 취득세 감소에 대해 시가인정액을 적용할 수 있는 장치를 두고 있습니다.
결국 가족 간 부동산 거래에서는 계약서의 형식보다 거래가격과 실제 자금의 흐름이 일치하는지가 더 중요합니다.
※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 세법을 기준으로 일반적인 사례를 설명한 것입니다. 실제 세금은 주택의 시가, 부모의 취득가액·보유기간·거주기간과 주택 수, 자녀의 주택 보유상황, 전세시세, 실제 자금흐름 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
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