이정민 씨는 아파트 두 채를 가지고 있습니다.
그 중 한 채는 오래전에 15억원에 취득했고, 지금은 20억원 정도에 팔 수 있습니다.
단순하게 계산하면 양도차익은 약 5억원입니다.
정민 씨는 요즘 이 집을 팔아야 할지 고민하고 있습니다.
문제는 세금입니다.
2026년 5월부터 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도소득세 중과가 다시 적용됐다는 이야기를 들었습니다.
그런데 얼마 전 뉴스에서는 또 이런 이야기가 나왔습니다.
“2027년에는 다주택자 양도세 중과를 완화한다.”
정민 씨는 계산기를 두드려봤습니다.
“그럼 지금 팔지 말고 2027년까지 기다리는 게 낫지 않을까?”
그런데 조금 더 찾아보니 이야기가 생각보다 단순하지 않았습니다.
2027년이 가장 세금이 낮습니다.
그런데 2028년에는 다시 올라갑니다.
2029년부터는 원래 수준으로 돌아갑니다.
게다가 2026년에 이미 집을 판 사람도 일정한 경우 완화세율을 적용받도록 하는 내용이 개정안에 들어 있습니다.
도대체 어떻게 바뀌는 것일까요?
먼저 결론부터 보면 이렇습니다
정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에 따르면, 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게 적용되는 중과세율을 2027년과 2028년 두 해 동안 한시적으로 낮추는 방안이 포함됐습니다. 다만 2년 이상 보유한 주택이 대상이며, 중과제도 자체를 없애는 것은 아닙니다.
2주택자
| 양도시기 | 기본세율에 추가되는 세율 |
|---|---|
| 현행 | +20%p |
| 2027년 | +5%p |
| 2028년 | +10%p |
| 2029년 이후 | +20%p |
3주택 이상
| 양도시기 | 기본세율에 추가되는 세율 |
|---|---|
| 현행 | +30%p |
| 2027년 | +10%p |
| 2028년 | +15%p |
| 2029년 이후 | +30%p |
정부 공식 FAQ도 같은 구조를 설명하고 있습니다. 즉 2027년이 가장 많이 완화되고, 2028년에 완화폭이 줄어든 뒤 2029년부터 다시 기존 중과 수준으로 돌아가는 방식입니다.
여기까지만 보면 정민 씨의 생각이 맞습니다.
“2027년에 파는 것이 가장 유리하겠네.”
그런데 여기서 끝내면 중요한 내용을 놓치게 됩니다.
20억원 아파트를 실제로 계산해보겠습니다
정민 씨의 상황을 조금 단순하게 만들어보겠습니다.
2주택자
조정대상지역 소재 아파트
취득가액 15억원
양도가액 20억원
양도차익 5억원
보유기간 2년 이상
이라고 가정하겠습니다.
취득세·중개수수료·자본적 지출 등 필요경비 문제는 설명을 쉽게 하기 위해 생략하고, 정부가 공식 문답자료에서 제시한 “양도차익 5억원인 2주택자” 사례를 그대로 적용해 보겠습니다.
정부가 계산한 결과는 다음과 같습니다.
현행 중과세율이라면
양도소득세 약
2억7천만원
입니다.
2027년에 양도하면
약
2억원
입니다.
현재보다 약 7천만원 감소합니다.
2028년에 양도하면
약
2억2천만원
입니다.
현재보다 약 5천만원 감소합니다.
정부 문답자료에 실제로 제시된 계산입니다.
한눈에 보면 이렇습니다.
| 양도시기 | 양도세 약 | 현행 대비 |
|---|---|---|
| 현행 | 2.7억원 | – |
| 2027년 | 2.0억원 | 약 7천만원 감소 |
| 2028년 | 2.2억원 | 약 5천만원 감소 |
| 2029년 이후 | 다시 현행 중과 수준 | – |
정민 씨 입장에서는 20억원짜리 아파트를 언제 파느냐에 따라 수천만원의 차이가 생길 수 있는 것입니다.
그런데 왜 2027년보다 2028년 세금이 더 많을까요?
여기서 조금 이상합니다.
보통 세제혜택이라면 시간이 지나면서 똑같이 적용될 것 같은데 그렇지 않습니다.
이번 제도는 다주택자 중과를 폐지하는 정책이 아니기 때문입니다.
정부가 밝힌 취지는 종합부동산세 등 보유세 체계를 조정하면서 다주택자에게 일정 기간 매도할 기회를 주겠다는 것입니다.
그래서 완화폭도 단계적으로 줄어듭니다.
2주택자를 보면,
2027년 +5%p
→ 2028년 +10%p
→ 2029년 이후 +20%p
입니다.
3주택 이상은,
2027년 +10%p
→ 2028년 +15%p
→ 2029년 이후 +30%p
입니다.
즉 정부가 사실상
“팔 생각이 있는 다주택자라면 일정 기간 매도할 기회를 주겠다.”
는 구조로 만든 것입니다.
그런데 ‘중과 완화’와 ‘중과 배제’는 전혀 다릅니다
이 부분은 상당히 중요합니다.
뉴스 제목만 보면
“다주택자 양도세 완화”
라고 하니 예전에 있었던 중과 유예처럼 기본세율만 적용되는 것으로 생각하기 쉽습니다.
그렇지 않습니다.
이번 개정안은 중과 배제가 아니라 중과세율 완화입니다.
예를 들어 2주택자의 2027년 세율은
기본세율만 적용
되는 것이 아니라,
기본세율 + 5%포인트
입니다.
3주택 이상이라면
기본세율 + 10%포인트
입니다.
정부도 공식 FAQ에서 2026년 5월 10일 이후 거래에 대해 적용되는 것은 ‘중과배제’가 아니라 ‘완화된 중과세율’이라고 명확하게 구분하고 있습니다.
이 차이를 모르고
“2027년부터 다주택자 양도세 중과가 없어진다.”
고 이해하면 안 됩니다.
또 하나 중요합니다. 장기보유특별공제는?
정민 씨는 이 아파트를 오래 가지고 있었습니다.
그래서 이런 생각을 합니다.
“중과세율도 낮아지고 장기보유특별공제까지 받으면 세금이 훨씬 줄겠네.”
그런데 여기에는 함정이 있습니다.
정부 문답자료는 2027~2028년 중과세율 한시 완화기간에도 현행 중과와 마찬가지로 장기보유특별공제를 적용하지 않는다고 명시하고 있습니다.
즉,
중과세율은 낮춰주지만 장기보유특별공제까지 되살려주는 것은 아닙니다.
이것이 이번 제도를 단순한 ‘다주택자 양도세 대폭 감면’으로 보면 안 되는 이유입니다.
1세대 1주택자의 장기보유특별공제가 2026 세제개편안에서 어떻게 달라지는지는 「2026 세법개정안 장기보유특별공제, 1세대 1주택자는 무엇이 달라지나?」에서 자세히 설명했습니다.
그런데 정민 씨가 2026년 올해 집을 팔면 어떻게 될까요?
여기서 이번 개정안의 가장 흥미로운 부분이 나옵니다.
정민 씨가 말합니다.
“2027년이 싸다면 올해는 무조건 기다려야 하는 것 아닌가?”
그런데 정부는 이번 세제개편안을 발표하면서 2026년 5월 10일 중과 재개 이후 양도한 주택에 대해서도 완화된 중과세율을 적용하는 방침을 제시했습니다.
상세 개정안에는 보다 구체적으로,
중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고하는 경우
2주택자는 +5%p, 3주택 이상은 +10%p의 완화세율을 적용하도록 하는 특례가 적혀 있습니다. 이 역시 2년 이상 보유한 경우에 한정됩니다.
이게 상당히 중요한 대목입니다.
따라서
“2026년에 팔면 무조건 +20%p이고 2027년에 팔아야 +5%p다.”
라고 단정하면 정확하지 않습니다.
정부 개정안에는 2026년 중과 재개 이후 양도분까지 일정 범위에서 완화세율 적용대상에 포함시키는 장치가 들어 있기 때문입니다.
다만 2026년 양도분은 구체적인 양도일과 신고시기 등에 따라 적용을 확인해야 하는 부분이 있으므로 실제 매도를 결정한다면 이 대목은 반드시 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.
그렇다면 지금 팔아도 되고 2027년까지 기다릴 필요가 없다는 뜻일까요?
세금만 놓고도 그렇게 단순하지 않습니다.
정민 씨가 2026년에 매도한다고 해보겠습니다.
정부 개정안의 특례 적용요건에 들어간다면 2027년 수준의 완화세율 적용 가능성을 검토할 수 있습니다.
그렇다면
“세금 때문에 무조건 2027년까지 보유해야 한다.”
라는 판단은 달라질 수 있습니다.
반대로 개정안이 실제 입법 과정에서 변경되거나, 본인의 양도·신고 시점이 특례요건과 맞지 않는다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
무엇보다 현재 우리가 보고 있는 내용은 2026년 8월 3일 정부가 확정·발표한 ‘세제개편안’입니다.
따라서 실제 계약을 체결하기 전에는 최종 법률과 시행시기를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
3주택자라면 세금 차이는 더 커질 수 있습니다
이번에는 정민 씨가 두 채가 아니라 세 채 이상을 가지고 있다고 해보겠습니다.
현행 중과세율은 기본세율에 30%포인트를 더합니다.
그런데 개정안대로라면
2027년 +10%p
2028년 +15%p
2029년 이후 +30%p
가 됩니다.
따라서 양도차익이 클수록 세율 차이로 인한 세금 차액도 상당히 커질 수 있습니다.
다만 여기서도 동일하게 장기보유특별공제가 적용되는 구조는 아니라는 점을 기억해야 합니다.
아무 집이나 완화되는 것은 아닙니다
여기서 또 하나 주의해야 할 것이 있습니다.
이번 중과 완화는
“다주택자가 어떤 주택을 팔든 세금을 낮춰준다.”
는 제도가 아닙니다.
핵심 대상은 다주택자가 보유한 조정대상지역 소재 주택입니다.
그리고 개정안상 한시 완화는 2년 이상 보유한 주택을 대상으로 합니다.
따라서 실제 계산에서는 먼저
내가 몇 주택자인가
파는 집이 조정대상지역에 있는가
보유기간이 2년 이상인가
를 확인해야 합니다.
이 세 가지를 빼놓고 인터넷의 세금 계산표만 자신의 집에 그대로 적용하면 안 됩니다.
그렇다면 2027년에 무조건 파는 것이 가장 좋을까요?
세율표만 보면 그렇습니다.
2주택자의 중과세율은
2027년 +5%p
2028년 +10%p
2029년 이후 +20%p
이므로 2027년이 가장 낮습니다.
3주택 이상도 마찬가지로 2027년이 가장 낮습니다.
하지만 실제 매도 결정은 세금만으로 할 수 없습니다.
정민 씨의 20억원 아파트가 지금 20억원인데 2027년에 18억원이 된다면 어떨까요?
양도세 7천만원을 아끼려고 기다렸다가 집값이 2억원 떨어진다면 결과는 전혀 달라집니다.
반대로 22억원으로 오른다면 이야기가 다시 바뀝니다.
또 보유하는 동안 재산세와 종합부동산세가 발생할 수도 있습니다.
그래서 실제 매도 결정은
양도세 절감액 + 예상 매매가격 + 추가 보유세 + 자금 활용계획
을 함께 보는 것이 맞습니다.
정부도 이번 중과 완화를 보유세 정상화와 병행해 다주택자에게 한시적인 매도기회를 제공하는 취지라고 설명하고 있습니다.
양도 시기를 늦출 때는 양도세뿐 아니라 보유기간 중 종합부동산세도 함께 고려해야 합니다. 「2026 세제개편안 종부세, 1세대 1주택자는 얼마나 달라지나?」에서 종부세 개편 내용을 실제 사례로 비교했습니다.
정민 씨가 계산기를 다시 두드려봤습니다
처음에는 아주 간단하게 생각했습니다.
“올해 팔면 세금 많이 내고, 내년에 팔면 적게 내겠지.”
하지만 내용을 자세히 보니 훨씬 복잡했습니다.
20억원에 팔고 양도차익이 5억원인 2주택자 사례에서 정부가 제시한 양도세는
현행 약 2억7천만원
2027년 약 2억원
2028년 약 2억2천만원
입니다.
분명 큰 차이입니다.
하지만 이것만 보면 안 됩니다.
2027~2028년에도 중과 자체는 남아 있습니다.
장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.
그리고 2026년 5월 10일 이후 이미 양도한 주택까지 완화된 중과세율을 적용하는 특례도 개정안에 포함되어 있습니다.
결국 질문은
“2027년에 팔면 무조건 유리한가?”
가 아닙니다.
더 정확한 질문은 이것입니다.
“내 주택은 언제 양도해야 이번 한시 완화의 혜택을 가장 잘 받을 수 있는가?”
딱 네 가지만 기억하면 됩니다
이번 2026년 세제개편안의 다주택자 양도세 부분은 복잡해 보이지만 핵심은 네 가지입니다.
첫째. 2027년과 2028년에 다주택자의 조정대상지역 주택 중과세율을 한시적으로 낮춥니다.
둘째. 가장 많이 낮아지는 해는 2027년입니다.
셋째. 중과 ‘폐지’나 ‘배제’가 아니라 중과세율 ‘완화’이고, 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.
넷째. 2026년 중과 재개 이후 양도분도 일정한 경우 완화세율을 적용하도록 하는 특례가 포함돼 있으므로 “2027년까지 무조건 기다려야 한다”고 단정해서는 안 됩니다.
그래서 정민 씨라면 어떻게 할까?
정민 씨의 20억원 아파트가 실제 매물이라고 한다면 저는 먼저 세금 계산부터 다시 해볼 것입니다.
지금 팔 경우
2027년에 팔 경우
2028년에 팔 경우
를 각각 계산합니다.
그리고 예상되는 집값 변화와 추가 보유세까지 함께 놓습니다.
그 결과
세금 차이는 7천만원인데 1년을 더 보유하는 경제적 비용이 1억원이라면?
기다릴 이유가 약해집니다.
반대로
매도 시점에 큰 차이가 없고 이번 완화로 수천만원을 확실하게 줄일 수 있다면?
매도시기를 조정할 이유가 생깁니다.
결국 세제개편은 답을 대신 내려주는 것이 아닙니다.
매도시기를 선택할 수 있는 새로운 숫자를 하나 더 만들어준 것입니다.
그리고 이번 다주택자 양도세 개편에서는 그 숫자가 생각보다 큽니다.
양도차익 5억원의 2주택자만 해도 약 7천만원.
그 정도라면 집을 팔기 전에 한 번 계산해볼 가치는 충분합니다.
※ 이 글은 2026년 8월 14일 현재 정부가 발표한 「2026년 세제개편안」과 공식 문답자료를 기준으로 작성했습니다. 현재 정부 개정안 단계의 내용이므로 실제 양도 전에는 최종 입법 내용과 적용시기, 본인의 주택 수·조정대상지역 여부·보유기간 및 신고시기를 다시 확인해야 합니다. 정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 거쳐 2026년 세제개편안을 확정·발표했습니다.
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