상속주택 세금은 재산세, 종합부동산세, 양도소득세에서 똑같이 계산되지 않습니다. 같은 가족이 같은 두 채의 집을 가지고 있어도 세목에 따라 1세대 1주택 판단이 달라질 수 있습니다.
김성호 씨 부부는 서울의 한 아파트를 약 20년 동안 보유하며 살아왔습니다.
그러던 어느 해, 연로한 장모님의 건강이 나빠졌습니다. 혼자 생활하기 어려워지자 성호 씨 가족은 장모님을 돌보기 위해 장모님 아파트로 거처를 옮겼습니다.
기존 아파트를 팔지는 않았습니다. 이후 그 집은 전세를 주었습니다.
몇 달 뒤 장모님이 돌아가셨고, 유언에 따라 장모님 아파트는 성호 씨의 성년 자녀에게 넘어갔습니다.
현재 가족의 주택 상황을 단순화하면 이렇습니다.
부모가 오래 보유해 온 기존주택 1채.
자녀가 외할머니로부터 받은 주택 1채.
그리고 부모와 자녀는 같은 세대입니다.
겉으로 보면 흔한 1세대 2주택처럼 보입니다.
그런데 실제 세금을 살펴보면 뜻밖의 일이 벌어집니다.
재산세에서는 부모의 기존주택이 1세대 1주택으로 인정될 수 있는데, 종합부동산세에서는 그렇지 않을 수 있습니다.
더 흥미로운 것은 기존주택을 팔 때입니다.
양도소득세에서는 다시 상속주택 특례가 적용될 수 있습니다.
같은 가족, 같은 두 채의 아파트인데 왜 세금마다 결과가 달라지는 걸까요?
재산세 고지서 두 장의 금액이 달랐습니다
두 아파트의 공시가격이 비슷하다고 가정해보겠습니다.
그런데 7월에 나온 재산세를 비교했더니 부모가 오래 보유한 기존주택의 재산세가 훨씬 적고, 자녀가 받은 주택의 재산세는 상당히 많이 나왔습니다.
처음에는 이런 생각이 들 수 있습니다.
“같은 세대인데 왜 한 집은 1주택 혜택을 받고 다른 집은 못 받는 거지?”
답은 재산세의 주택 수 계산방법에 있습니다.
현행 지방세법 시행령은 재산세의 1세대 1주택 여부를 판단할 때 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 주택 수에서 제외하도록 하고 있습니다.
따라서 구조적으로
부모의 기존주택 1채 + 자녀의 상속주택 1채
가 있더라도 상속주택이 제외대상이라면, 남아 있는 부모의 기존주택을 재산세상 1세대 1주택으로 볼 수 있습니다.
여기서 중요한 점은 상속주택을 없던 집으로 만드는 것이 아니라, 1세대 1주택 여부를 판단하기 위한 주택 수에서 일정 기간 제외한다는 것입니다.
공시가격이 9억원을 넘는데도 재산세가 줄어드는 이유
“1세대 1주택 재산세 혜택은 공시가격 9억원 이하만 받는 것 아닌가?”
이렇게 알고 있는 분도 많습니다.
여기서는 세율 특례와 공정시장가액비율을 구분해야 합니다.
2026년에는 일반 주택의 재산세 과세표준을 계산할 때 공시가격의 60%를 적용합니다.
그런데 재산세상 1세대 1주택으로 인정되면 공시가격 9억원을 넘는 주택도 낮은 공정시장가액비율을 적용받습니다. 공시가격이 6억원을 초과하는 1세대 1주택은 2026년 45%가 적용됩니다.
예를 들어 공시가격이 16억원이라면 단순히 출발점만 비교해도,
일반주택은
16억원 × 60% = 9억6천만원
인 반면,
1세대 1주택으로 인정되는 주택은
16억원 × 45% = 7억2천만원
이 됩니다.
과세표준부터 상당한 차이가 납니다.
따라서 비슷한 공시가격의 두 아파트인데도 부모의 기존주택 재산세가 눈에 띄게 적게 나오는 현상이 생길 수 있습니다.
주택 재산세가 7월과 9월에 어떻게 부과되고 6월 1일 과세기준일이 왜 중요한지는 「9월 재산세, 7월에 냈는데 왜 또 나왔을까?」에서 자세히 설명했습니다.
그러면 종부세도 당연히 같아야 하지 않을까?
여기서 많은 분이 헷갈립니다.
재산세에서 부모의 기존주택을 1세대 1주택으로 인정했다면,
“같은 6월 1일을 기준으로 계산하는 종부세도 당연히 1세대 1주택으로 보겠지.”
라고 생각하기 쉽습니다.
그런데 그렇지 않습니다.
재산세는 지방세법을 따르고, 종부세는 종합부동산세법을 따릅니다.
둘 다 ‘1세대 1주택’이라는 똑같은 표현을 사용하지만 특례의 요건이 서로 다릅니다.
종부세는 ‘누가 두 주택을 소유했는가’를 봅니다
국세청의 종부세 상속주택 특례 안내를 보면 중요한 문장이 하나 있습니다.
과세기준일 현재 거주자가 1주택과 특례주택을 함께 소유해야 하며, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 한다고 설명합니다. 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 대표적인 특례주택입니다.
여기에서 재산세와 차이가 생깁니다.
예를 들어 한 사람이
본인 기존주택 1채 + 본인이 상속받은 주택 1채
를 가지고 있다면 종부세 상속주택 특례를 검토할 수 있습니다.
그런데 현재 사례는 다릅니다.
부모 → 기존주택 1채
자녀 → 상속주택 1채
입니다.
즉, 같은 사람이 두 채를 가진 것이 아니라 같은 세대의 서로 다른 사람이 각각 한 채씩 가지고 있습니다.
국세청의 현행 신청요건에는 다른 세대원이 주택을 소유하지 않아야 한다는 조건이 명시돼 있기 때문에, 이 구조에서는 부모가 자녀의 상속주택을 제외하고 종부세상 1세대 1주택자로 인정받기 어렵습니다.
종합부동산세의 1세대 1주택 공제와 장기보유·거주 관련 제도가 앞으로 어떻게 바뀌는지는 「2026 세제개편안 종부세, 1세대 1주택자는 얼마나 달라지나?」에서 실제 세액으로 비교했습니다.
그렇다면 부모와 자녀가 각각 ‘2주택자’가 되는 것일까?
그것도 아닙니다.
이 부분을 반드시 구분해야 합니다.
종부세는 기본적으로 개인별로 자신이 소유한 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다. 부모의 종부세에 자녀 집 가격을 더하는 것도 아니고, 자녀의 종부세에 부모 집 가격을 더하는 것도 아닙니다.
즉 부모도 자기 집 한 채만 계산하고,
자녀도 자기 집 한 채만 계산합니다.
다만 두 사람이 같은 세대에서 각각 주택을 소유하고 있기 때문에 ‘종부세상 1세대 1주택자’에게 주는 특별한 혜택을 못 받을 수 있다는 것입니다.
2026년 현재 일반 개인 주택분 종부세 기본공제는 9억원, 1세대 1주택자는 12억원입니다. 1세대 1주택자에게는 장기보유·고령자 세액공제도 적용될 수 있습니다.
오랫동안 보유한 고가주택이라면 이 차이는 작지 않습니다.
종부세 특례는 자동으로 적용되는 것도 아닙니다
또 하나의 차이가 있습니다.
종부세의 상속주택 등 1세대 1주택 특례는 요건을 충족한다고 해서 구청에서 알아서 처리해주는 구조가 아닙니다.
국세청은 특례 적용을 원하는 납세자가 9월 16일부터 9월 30일까지 1세대 1주택자 판단시 주택수 산정 제외신청서를 관할 세무서에 제출하도록 안내하고 있습니다.
다만 신청한다고 무조건 인정되는 것은 아닙니다.
현재 사례처럼 부모가 일반주택을 가지고 자녀가 상속주택을 따로 가지고 있는 경우에는 국세청이 안내하는 신청요건과 맞지 않는 문제가 있습니다.
따라서 이런 경우에는 “재산세에서 1주택으로 인정됐으니 종부세도 당연히 된다”고 생각하기보다, 신청기간 전에 사실관계를 정리해 관할 세무서에서 적용 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
그런데 기존주택을 팔 때는 이야기가 또 달라집니다
이제 부모가 오랫동안 보유해 온 기존주택을 양도한다고 해보겠습니다.
종부세에서 1세대 1주택자가 아니라면 양도세에서도 2주택으로 보는 것 아닐까요?
반드시 그렇지는 않습니다.
양도소득세에는 별도의 상속주택 특례가 있기 때문입니다.
현행 소득세법 시행령 제155조 제2항은 상속받은 주택과 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 국내에 각각 1채씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 국내에 1개의 주택을 보유한 것으로 보아 1세대 1주택 규정을 적용하도록 하고 있습니다.
여기서 종부세와 문장 구조가 다릅니다.
종부세 특례는 한 거주자가 일반주택과 특례주택을 함께 소유하는 구조를 전제로 하지만,
양도세 규정은 ‘1세대가 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유’하는 구조로 되어 있습니다.
따라서 같은 두 채를 놓고도 종부세와 양도세의 결론이 달라질 수 있습니다.
장모님과 이미 함께 살고 있었다면 상속주택 특례가 안 될까?
이번 사례에는 하나의 변수가 더 있습니다.
장모님이 돌아가시기 전부터 가족이 장모님 집으로 들어가 함께 생활하고 있었습니다.
원칙적으로 상속인과 피상속인이 상속 당시 같은 세대라면 양도세 상속주택 특례에 문제가 생길 수 있습니다.
그런데 시행령에는 동거봉양을 위한 합가에 대한 예외가 명시돼 있습니다.
1주택을 가진 세대가 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가했다면, 합가 이전부터 직계존속이 보유하고 있던 주택을 상속주택으로 인정할 수 있습니다. 여기에는 배우자의 직계존속, 즉 장인·장모도 포함됩니다.
따라서 단순히
“사망 당시 같은 주소에 살았으니 상속주택 특례가 안 된다.”
고 결론 내리면 안 됩니다.
왜 합가했는지, 합가 전에 각각 어떤 주택을 보유하고 있었는지가 중요합니다.
생전에는 동거봉양 특례, 사망 후에는 상속주택 특례
이 부분은 시간순으로 이해하면 쉽습니다.
장모님이 살아계실 때는
부모의 기존주택 + 장모님의 주택
이라는 1세대 2주택 상황입니다.
이때 부모가 기존주택을 양도한다면 동거봉양 합가 특례를 검토합니다.
현재 이 특례는 합가로 2주택이 된 경우 합가일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택을 일정 요건 아래 1세대 1주택으로 보는 제도입니다.
그런데 동거봉양 중 장모님이 사망하고 그 주택이 상속주택으로 바뀌었다면?
그 이후 기존주택을 양도할 때 중심이 되는 규정은 상속주택 특례입니다.
즉,
동거봉양 합가 → 사망으로 상속 발생 → 기존주택 양도 시 상속주택 특례 검토
라는 흐름입니다.
동거봉양 특례와 상속주택 특례 중 하나를 임의로 골라 쓰는 것이 아닙니다.
사망 전과 사망 후 적용되는 상황 자체가 달라지는 것입니다.
양도세 상속주택 특례에도 5년 제한이 있을까?
여기에서도 많이 혼동합니다.
재산세에서는 상속 후 5년이라는 숫자가 등장합니다.
종부세에서도 상속개시 후 5년이 중요한 기준입니다.
그래서 자연스럽게
“양도세도 상속 후 5년 안에 기존주택을 팔아야 하는 것 아닌가?”
라고 생각하기 쉽습니다.
그러나 일반적인 양도세 상속주택 특례인 소득세법 시행령 제155조 제2항에는 상속 후 5년 이내에 일반주택을 양도해야 한다는 기간 제한이 없습니다.
대신 중요한 요건이 있습니다.
특례를 받을 일반주택이 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택이어야 합니다.
따라서 상속 이후 새로 구입한 집까지 계속 상속주택 때문에 1세대 1주택으로 봐주는 제도는 아닙니다.
상속받은 주택을 보유하다가 일반주택이나 상속주택을 실제로 양도할 때의 양도소득세 문제는 「상속받은 부동산을 팔면 양도세는 어떻게 계산할까?」에서도 별도로 살펴볼 수 있습니다.
기존주택을 전세 줬다면 어떻게 될까?
기존주택을 오랫동안 직접 거주하다가 현재는 전세를 줬다고 해도 소유주택에서 빠지는 것은 아닙니다.
보유세는 기본적으로 누가 실제 거주하느냐보다 누가 소유하고 있느냐를 기준으로 합니다.
따라서
“나는 지금 자녀 집에 살고 있으니까 기존 집은 내 주택이 아니다.”
라고 볼 수 없습니다.
반대로 자녀가 받은 집에서 부모가 살고 있다고 해서 그 주택이 부모 소유가 되는 것도 아닙니다.
거주와 소유는 구별해야 합니다.
유언에 따른 유증이라면 한 번 더 확인할 부분이 있습니다
여기까지는 일반적인 상속주택을 중심으로 설명했습니다.
그런데 실제로는 법정상속에 따라 취득하는 경우뿐 아니라 유언으로 특정 자녀나 손자녀가 주택을 취득하는 경우도 있습니다.
특히 법정상속인이 아닌 사람이 유증으로 취득하거나 포괄유증을 받은 경우에는 일반적인 법정상속 사례와 사실관계가 다릅니다.
따라서 이런 주택을 전제로 기존 일반주택을 실제 양도하려면, 계약 전에 해당 주택이 소득세법 시행령 제155조 제2항의 ‘상속받은 주택’에 해당하는지까지 별도로 확인해 두는 것이 안전합니다.
이 문제는 글 전체의 원칙을 바꾸는 것이 아니라 유증이라는 취득원인이 추가된 경우의 별도 확인사항으로 이해하면 됩니다.
세금 세 가지를 표로 놓으면 차이가 보입니다
| 구분 | 상속주택을 보는 방식 | 핵심 |
|---|---|---|
| 재산세 | 일정 상속주택을 세대 주택 수에서 제외 | 상속 후 5년이 중요한 기준 |
| 종부세 | 1주택과 특례주택을 함께 소유한 납세자 특례 | 다른 세대원이 주택을 소유하면 문제 |
| 양도세 | 1세대가 상속주택과 기존 일반주택을 각각 보유한 경우 일반주택 특례 가능 | 일반적인 상속주택 특례에 5년 양도기한 없음 |
| 동거봉양 합가 | 생전 합가로 2주택이 된 경우 별도 특례 | 합가 후 10년 |
재산세와 종부세는 모두 보유세입니다.
그런데도 결과가 다릅니다.
양도세는 또 다릅니다.
그래서 “상속주택은 주택 수에서 빠진다”라는 한 문장만 외워서는 위험합니다.
반드시 뒤에 한마디를 더 붙여야 합니다.
“어느 세금에서?”
같은 두 채의 집인데 세금마다 답이 달랐습니다
성호 씨는 처음에는 재산세 고지서 두 장을 보면서 궁금해했습니다.
비슷한 가격의 아파트인데 왜 부모 집은 세금이 적고 자녀 집은 더 많이 나왔을까?
재산세 규정을 확인하고 나니 이유가 보였습니다.
상속주택을 일정 기간 세대 주택 수에서 제외할 수 있기 때문입니다.
그러면 종부세도 똑같을 것이라고 생각했습니다.
하지만 종부세에는 누가 일반주택과 상속주택을 소유하는가라는 별도의 조건이 있었습니다.
그리고 나중에 기존주택을 팔 때 적용되는 양도소득세를 살펴보니 다시 다른 상속주택 특례가 있었습니다.
결국 같은 가족에게 있는 같은 두 채의 집을 두고도
재산세에서는 1주택,
종부세에서는 1세대 1주택자가 아닐 수 있고,
양도세에서는 다시 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는
상황이 생길 수 있습니다.
이것이 상속주택 세금이 어려운 이유입니다.
집이 몇 채인지만 세면 답이 나오는 것이 아닙니다.
누가 가지고 있는지, 어떤 이유로 취득했는지, 언제 취득했는지, 어느 세금을 계산하는지에 따라 주택 수 자체가 달라질 수 있습니다.
상속으로 가족에게 주택이 한 채 늘었다면 가장 먼저 물어야 할 질문은
“우리 가족은 2주택인가?”
가 아닐지도 모릅니다.
더 정확한 질문은 이것입니다.
“재산세에서는 몇 주택이고, 종부세에서는 어떻게 보며, 기존주택을 팔 때 양도세에서는 몇 주택으로 보는가?”
세법에서는 그 세 질문의 답이 서로 다를 수 있습니다.
※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 지방세법령·종합부동산세법령·소득세법령과 국세청 안내자료를 바탕으로 구성한 가상사례입니다. 실제 적용은 상속·유증의 형태, 합가 경위, 주택 명의, 과세기준일의 세대구성 등에 따라 달라질 수 있습니다.
