2026년 세제개편안에서 주택 보유자에게 가장 직접적인 영향을 줄 수 있는 부분 중 하나가 종합부동산세 개편입니다.

이번 개편은 단순히 종부세율만 조정하는 것이 아닙니다.

기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 세부담 상한, 1세대 1주택 세액공제까지 여러 요소가 함께 바뀌는 구조입니다. 특히 1세대 1주택자의 경우 지금까지 중요했던 보유기간보다 앞으로는 실제 거주기간이 훨씬 중요해지는 방향입니다. 정부 문답자료에서도 주택분 종부세 과세대상·기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 1세대 1주택 세액공제, 납부유예를 각각 별도 항목으로 다루고 있습니다.

주의
이 글은 2026년 8월 3일 정부가 발표한 「2026년 세제개편안」을 기준으로 작성했습니다. 아직 확정 법률이 아니므로 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.

현재 1세대 1주택자는 어떤 세액공제를 받을까?

현행 종부세에서는 1세대 1주택자에게 연령공제와 보유기간공제를 적용합니다.

연령에 따른 공제율은 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%입니다.

보유기간에 따른 공제율은 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다.

두 공제를 합한 세액공제율은 최대 80%까지 적용됩니다.

예를 들어 70세인 1세대 1주택자가 주택을 15년 이상 보유했다면 연령공제 40%와 보유기간공제 50%를 합하면 90%가 되지만, 최대한도 때문에 실제 적용 공제율은 80%입니다.

문제는 현행 제도에서는 그 집에서 실제로 살았는지 여부와 관계없이 장기간 보유했다는 이유만으로 보유기간공제를 받을 수 있다는 점입니다.

이번 개정안은 바로 이 부분을 바꾸려는 것입니다.

보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꿉니다

2026년 세제개편안의 핵심 방향은 명확합니다.

보유기간에 따른 세액공제를 실제 거주기간에 따른 세액공제로 전환합니다.

정부 문답자료에서는 비거주 주택에 대한 과세를 합리화하기 위해 보유공제를 거주공제로 전환한다고 설명합니다.

최종적인 거주기간별 공제율은 다음과 같습니다.

거주기간	세액공제율
5~9년	20%
10~14년	40%
15년 이상	50%

다만 한 번에 전환하지는 않습니다.

2027년에는 중간단계를 두어 거주공제와 축소된 보유공제 가운데 높은 공제율을 적용합니다.

보유공제는 기존의 절반 수준인 5~9년 10%, 10~14년 20%, 15년 이상 25%가 되고, 거주공제는 20%, 40%, 50%입니다. 2028년 이후에는 거주공제만 적용하는 방향입니다.

즉 앞으로는

“이 집을 몇 년 가지고 있었는가?”보다
“이 집에서 실제 몇 년 살았는가?”

가 훨씬 중요해집니다.

연령공제는 유지됩니다

고령 1주택자라면 “그렇다면 연령공제도 없어지는가?”가 궁금할 수 있습니다.

개정안에서는 연령공제 자체는 유지합니다.

60~64세는 20%, 65~69세는 30%, 70세 이상은 40%입니다.

따라서 이번 개편의 핵심은 고령자 공제를 없애는 것이 아니라 기존의 장기보유 공제를 장기거주 공제로 전환하는 것이라고 보는 것이 정확합니다.

세액공제 금액에 상한도 생깁니다

또 하나 중요한 변화가 있습니다.

현행 제도에서는 연령과 보유기간에 따라 계산된 1세대 1주택 세액공제에 별도의 금액 한도가 없습니다.

개정안은 여기에 금액 한도를 새로 둡니다.

2027년에는 최대 800만원, 2028년 이후에는 최대 600만원까지 세액공제를 받을 수 있도록 하는 내용입니다.

따라서 종부세 산출세액이 큰 고가주택은 공제율이 높더라도 실제 공제금액이 한도에 걸릴 수 있습니다.

이 부분은 특히 고가 1주택자에게 중요한 변화입니다.

공정시장가액비율도 60%에서 70%로 올라갑니다

종부세는 공시가격에서 기본공제를 빼고 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.

현행 공정시장가액비율은 60%입니다.

개정안에서는 1세대 1주택자를 포함한 일반 납세의무자의 공정시장가액비율을 70%로 인상합니다.

다만 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우에는 2027년 70%, 2028년 이후 80%까지 단계적으로 높이는 구조입니다.

따라서 종부세 부담은 세액공제만 바뀌는 것이 아니라 과세표준 자체도 함께 커질 수 있습니다.

종부세율도 주택 수보다 주택가액 중심으로 바뀝니다

현행 종부세는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율체계가 다릅니다.

개정안은 이를 주택 수 중심에서 주택가액 중심으로 일원화하는 방향입니다.

최종 개편안 기준으로 과세표준 6억~12억원 구간은 1.3%, 12억~25억원은 2.0%, 25억~50억원은 3.0%, 50억~94억원은 4.0%, 94억원 초과는 5.0%의 세율을 적용하는 구조입니다.

세부담 상한도 현행 직전연도 보유세의 150%에서 200%로 높이는 내용이 포함돼 있습니다.

따라서 종부세 개편 효과는 한 가지 요인만 보면 안 됩니다.

공정시장가액비율 + 세율 + 거주공제 + 공제금액 한도가 함께 작용합니다.

실제 종부세는 얼마나 달라질까?

정부는 문답자료에서 2028년 기준으로 실제 적용사례를 제시했습니다.

먼저 60세이고 해당 주택에서 10년 거주한 1세대 1주택자입니다.

이 경우 공제율은 현행과 개편 후 모두 60%라는 전제로 계산했습니다. 개편 후에는 기본공제 14억원, 공정시장가액비율 70%, 개편된 세율과 세액공제 한도를 적용합니다.

주택 수준	공시가격	현행 종부세	2028년 개편안	증감
시가 약 20억원	15억원	27.6만원	10.8만원	-16.8만원
시가 약 30억원	20억원	91.0만원	76.0만원	-15.0만원
시가 약 50억원	35억원	453.9만원	978.5만원	+524.6만원
시가 약 70억원	50억원	937.7만원	3,295.7만원	+2,358.0만원

정부 계산상 공시가격 15억~20억원 수준의 주택에서는 종부세가 오히려 조금 줄어듭니다.

반면 고가주택으로 갈수록 결과가 달라집니다.

공시가격 35억원에서는 약 454만원에서 979만원으로 늘고, 공시가격 50억원에서는 약 938만원에서 3,296만원으로 증가합니다.

즉 이번 개편을 단순히 “1주택자 종부세가 오른다”고 설명하면 정확하지 않습니다.

중·저가 구간에서는 감소할 수도 있지만 고가주택에서는 세부담 증가폭이 커지는 구조입니다.

50세이고 2년만 거주했다면?

정부는 50세, 2년 거주한 1세대 1주택자 사례도 계산했습니다.

이 경우 현행과 개편 후 모두 별도의 연령·장기거주 공제율이 없다는 전제입니다.

주택 수준	공시가격	현행 종부세	2028년 개편안	증감
시가 약 20억원	15억원	69.1만원	26.9만원	-42.2만원
시가 약 30억원	20억원	227.5만원	190.1만원	-37.4만원
시가 약 50억원	35억원	1,134.7만원	1,698.5만원	+563.8만원
시가 약 70억원	50억원	2,344.3만원	4,015.7만원	+1,671.4만원

이 사례에서도 공시가격 15억~20억원 수준에서는 감소하지만, 공시가격 35억원 이상에서는 증가합니다.

가장 주의해야 할 사람은 오래 보유했지만 실제 거주하지 않은 1주택자입니다

이번 개편에서 가장 눈에 띄는 사례입니다.

정부는 60세, 주택을 10년 보유했지만 실제 거주하지 않은 1세대 1주택자도 계산했습니다.

이 사람은 현행에서는 연령공제와 보유공제를 합쳐 60%의 공제율을 적용받지만, 개편 후에는 공제율이 **20%**로 낮아지는 사례입니다.

또한 정부 사례에서는 비거주 1주택자에게 기본공제 9억원을 적용했습니다.

결과는 다음과 같습니다.

주택 수준	공시가격	현행 종부세	2028년 개편안	증가액
시가 약 20억원	15억원	27.6만원	152.1만원	+124.5만원
시가 약 30억원	20억원	91.0만원	424.7만원	+333.7만원
시가 약 50억원	35억원	453.9만원	1,970.3만원	+1,516.4만원
시가 약 70억원	50억원	937.7만원	4,480.1만원	+3,542.4만원

이 표가 이번 종부세 개편을 가장 잘 보여줍니다.

예를 들어 공시가격 35억원짜리 주택을 10년 가지고 있었지만 그 집에서 살지 않았다면 정부 계산상 종부세가

약 454만원 → 약 1,970만원

으로 증가합니다.

공시가격 50억원 수준이라면

약 938만원 → 약 4,480만원

입니다.

같은 가격의 1주택도 ‘거주 여부’에 따라 차이가 큽니다

공시가격 35억원짜리 주택을 비교해 보겠습니다.

60세이고 10년 실제 거주한 사람은 2028년 종부세가 약 978.5만원입니다.

반면 같은 나이에 10년 보유했지만 비거주한 사람은 약 1,970.3만원입니다.

거의 두 배 차이입니다.

공시가격 50억원에서도 10년 거주자는 약 3,295.7만원, 10년 보유·비거주자는 약 4,480.1만원입니다.

따라서 앞으로 고가 1주택자의 종부세를 볼 때 단순히

“1세대 1주택입니까?”

만 확인해서는 부족합니다.

“그 한 채에서 실제로 얼마나 오래 거주했습니까?”

까지 확인해야 합니다.

모든 1주택자의 종부세가 오르는 것은 아닙니다

이번 개편에서 가장 오해하기 쉬운 부분입니다.

정부의 2028년 적용사례를 보면 공시가격 15억~20억원 수준의 일부 1주택자는 오히려 종부세가 줄어듭니다.

반대로 공시가격이 매우 높은 주택이나, 오래 보유했지만 실제로 거주하지 않은 주택은 세부담 증가가 클 수 있습니다.

따라서 이번 종부세 개편을

“1주택자 증세”

라고 단순화하는 것보다는,

“실거주 1주택과 비거주·고가주택의 세부담 차이를 확대하는 방향”

으로 이해하는 것이 더 정확합니다.

양도소득세 개편과 방향도 같습니다

이번 종부세 개편은 앞서 살펴본 장기보유특별공제 개편과 정책 방향이 같습니다.

양도소득세 역시 2028년부터 보유공제를 줄이고 거주공제를 확대해, 2029년 이후에는 1세대 1주택자의 경우 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 적용하는 구조로 개편하는 내용입니다.

즉 2026년 주택세제 개편의 큰 방향은 상당히 일관됩니다.

단순 장기보유보다 실제 장기거주를 우대하겠다는 것입니다.

따라서 고가주택을 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 사람은 앞으로 보유 중의 종부세와 매각할 때의 양도소득세를 함께 검토할 필요가 있습니다.

그렇다면 1세대 1주택자는 무엇을 확인해야 할까?

개정안이 그대로 시행된다는 전제라면 앞으로 종부세를 검토할 때는 단순히 공시가격만 보면 안 됩니다.

주택가격, 실제 거주기간, 연령, 공정시장가액비율, 적용세율, 세액공제율, 세액공제 금액 한도를 함께 확인해야 합니다.

특히 두 유형은 세부담 변화를 미리 계산해볼 필요가 있습니다.

첫 번째는 고가 1주택을 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 사람입니다.

두 번째는 현재 고령자공제와 장기보유공제를 크게 적용받고 있는 사람입니다.

반대로 장기간 한 집에서 실제 생활해 온 1세대 1주택자는 상대적으로 이번 제도개편의 영향을 덜 받을 수 있습니다.

정리하면

2026년 세제개편안으로 모든 1세대 1주택자의 종부세가 일률적으로 늘어나는 것은 아닙니다.

정부가 제시한 사례를 보면 공시가격 15억~20억원 수준에서는 일부 1주택자의 종부세가 오히려 줄어듭니다.

하지만 주택가격이 높아질수록 세부담 증가폭이 커질 수 있고, 특히 장기간 보유했지만 실제 거주하지 않은 1주택자는 변화가 매우 클 수 있습니다.

이번 개편에서 가장 중요한 질문은 이제 단순히

“이 집을 몇 년 가지고 있었습니까?”

가 아닙니다.

앞으로는

“그 집에서 실제로 몇 년을 살았습니까?”

가 양도소득세뿐 아니라 종합부동산세에서도 중요한 세금 변수가 될 가능성이 큽니다.

종부세뿐 아니라 주택을 양도할 때 적용되는 장기보유특별공제도 실거주 중심으로 개편됩니다. 자세한 내용은 「2026 장기보유특별공제 개정, 1주택자는 무엇이 달라지나?」에서 확인할 수 있습니다.

※ 본 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 「2026년 세제개편안」 및 재정경제부 문답자료를 바탕으로 작성한 정보 제공 목적의 글입니다. 세제개편안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으며, 실제 종합부동산세는 주택 수, 공시가격, 소유형태, 연령, 거주기간 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

2026 세제개편안 종부세, 1세대 1주택자는 얼마나 달라지나?