부부 공동명의 종부세는 조금 이상합니다.
아파트 한 채뿐인데 세금을 계산하는 방법을 부부가 선택할 수 있기 때문입니다.
그런데 이름부터 사람을 헷갈리게 합니다.
‘부부 공동명의 1주택자 특례’.
특례라고 하니 왠지 신청해야 세금을 깎아줄 것 같습니다.
박정우 씨도 그렇게 생각했습니다.
그러나 세무사는 신청서를 작성하기 전에 계산기부터 꺼냈습니다.
그리고 뜻밖의 말을 했습니다.
“신청하지 않는 게 더 쌀 수도 있습니다.”
정우 씨는 의아했습니다.
“특례인데 신청하지 않는 게 낫다고요?”
그날 상담은 그렇게 시작됐습니다.
아파트 한 채를 부부가 절반씩 가지고 있었습니다
박정우 씨는 58세입니다.
아내 김미영 씨는 56세입니다.
부부가 가진 주택은 서울 아파트 한 채뿐입니다.
8년 전 이 아파트를 살 때 부부가 50%씩 공동명의로 등기했습니다.
다른 주택은 없습니다.
올해 아파트 공시가격은 30억원이라고 가정해보겠습니다.
9월이 가까워지자 정우 씨가 인터넷에서 부부 공동명의 종부세를 검색했습니다.
그러다가 이런 문구를 발견했습니다.
‘부부 공동명의 1주택자 특례’
정우 씨는 아내에게 말했습니다.
“우리도 이거 신청해야겠어. 1세대 1주택 특례래.”
아내도 별 의심이 없었습니다.
“당연하지. 집이 한 채인데 1주택자로 신청하는 게 맞는 것 아니야?”
둘의 생각은 아주 자연스러웠습니다.
그런데 세법은 가끔 자연스러운 생각과 반대로 움직입니다.
세무사가 처음 물어본 것은 집값이 아니었습니다
세무사는 서류를 받아보고 세 가지를 물었습니다.
“두 분 연세가 어떻게 되시죠?”
“저는 58세, 아내는 56세입니다.”
“이 집은 얼마나 보유하셨습니까?”
“8년 정도 됐습니다.”
“다른 세대원이 가진 집은 없습니까?”
“없습니다. 이것 한 채뿐입니다.”
세무사는 계산기를 꺼냈습니다.
정우 씨는 공시가격을 물어볼 줄 알았는데, 왜 나이와 보유기간부터 묻는지 궁금했습니다.
이유는 잠시 뒤 알게 됐습니다.
공동명의 특례를 신청할 것인지는 집값만으로 결정되지 않기 때문입니다.
방법은 두 가지입니다
국세청의 현행 안내에 따르면 부부가 6월 1일 현재 주택 한 채만 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 가지고 있지 않다면 공동명의 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.
그런데 반드시 신청해야 하는 것은 아닙니다.
부부에게는 두 가지 길이 있습니다.
방법 1. 그냥 공동명의로 둔다
남편과 아내를 각각 납세의무자로 봅니다.
그리고 각자 보유한 지분의 공시가격에서 각각 9억원씩 기본공제를 받습니다.
50대50 공동명의라면 부부 전체로 보면 기본공제가 최대 18억원인 셈입니다.
다만 이 방법에서는 1세대 1주택자의 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다.
방법 2. 공동명의 1주택자 특례를 신청한다
부부 중 한 사람을 종부세 납세의무자로 정합니다.
그러면 집 전체를 한 사람이 소유한 것처럼 종부세를 계산하면서 12억원의 기본공제를 적용합니다.
대신 해당 납세의무자의 나이와 보유기간에 따라 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 두 공제를 합해 최대 80%까지 가능합니다.
여기서 게임의 규칙이 보입니다.
18억원 공제를 선택할 것이냐,
12억원 공제 + 고령·장기보유 세액공제를 선택할 것이냐.
바로 이 싸움입니다.
“18억하고 12억이면 당연히 18억이 좋은 것 아닙니까?”
정우 씨가 물었습니다.
“그럼 볼 것도 없네요. 9억원씩이면 18억원이고 특례는 12억원 아닙니까?”
세무사가 웃으며 대답했습니다.
“두 분처럼 비교적 젊고 보유기간이 길지 않다면 그렇게 끝날 가능성이 있습니다. 그런데 70대 부부라면 이야기가 달라집니다.”
정우 씨가 다시 물었습니다.
“나이에 따라 집 공제금액이 달라집니까?”
“공제금액이 아니라 세액공제가 달라집니다.”
여기서 두 사람이 가장 헷갈렸던 부분이 나왔습니다.
기본공제와 세액공제는 전혀 다른 것입니다
9억원, 12억원은 기본공제입니다.
종부세를 계산하기 전에 공시가격에서 빼주는 금액입니다.
반면 고령자·장기보유 공제는 계산된 세금에서 다시 빼주는 세액공제입니다.
현행 국세청 기준으로 공동명의 특례를 선택했을 때 적용할 수 있는 공제율은 다음과 같습니다.
| 구분 | 세액공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
| 5년 이상 보유 | 20% |
| 10년 이상 보유 | 40% |
| 15년 이상 보유 | 50% |
| 고령자+장기보유 합계 | 최대 80% |
정우 씨 부부는 아직 60세가 되지 않았습니다.
따라서 고령자 공제는 없습니다.
보유기간 8년이므로 특례를 신청해 납세의무자가 되는 배우자는 **장기보유 세액공제 20%**를 받을 수 있습니다.
그러자 세무사가 말했습니다.
“이제 두 방법을 실제로 비교해야 합니다.”
공시가격 30억원이라면 무엇이 달라질까?
계산의 구조만 단순화해서 살펴보겠습니다.
부부가 공동명의를 그대로 유지하면 각각 15억원 상당의 지분을 가지고 있습니다.
각자 9억원씩 공제하므로 종부세 과세표준 계산의 출발점이 되는 금액은 각각
15억원 – 9억원 = 6억원
입니다.
부부를 합치면 결국 기본공제 효과가 18억원입니다.
반면 공동명의 1주택 특례를 신청하면 집 전체 30억원에서
30억원 – 12억원 = 18억원
이 출발점이 됩니다.
특례 쪽의 과세대상 금액이 더 큽니다.
다만 이후 계산된 세금에서 장기보유 등의 세액공제를 받을 수 있습니다.
따라서 젊고 보유기간이 짧을수록 각자 9억원씩 공제받는 공동명의 방식이 유리해질 가능성이 있고,
나이가 많고 오랫동안 보유할수록 12억원 기본공제를 감수하더라도 큰 세액공제를 받는 특례 방식이 유리해질 가능성이 커집니다. 이는 국세청이 두 방식의 기본공제와 세액공제 구조를 다르게 두고 있기 때문에 생기는 결과입니다.
“그런데 왜 특례라는 이름을 붙였죠?”
정우 씨가 농담처럼 물었습니다.
“신청 안 하는 게 유리할 수도 있다면 왜 특례라고 부릅니까?”
세무사가 대답했습니다.
“공동명의 때문에 원래 받을 수 없는 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제를 선택해서 받을 수 있게 해주는 특례니까요.”
즉 이 제도는
“공동명의자는 무조건 세금을 깎아주는 제도”
가 아닙니다.
정확하게는
“공동명의로 각각 과세받을지, 한 사람을 1세대 1주택자로 볼지 선택할 기회를 주는 제도”
라고 이해하는 편이 훨씬 정확합니다.
세무사가 두 번째 부부를 종이에 적었습니다
세무사는 빈 종이에 다른 부부를 하나 그려봤습니다.
이번에는 가상의 이현수 씨 부부입니다.
남편 72세, 아내 69세.
서울의 아파트 한 채를 18년째 50대50으로 공동명의로 가지고 있습니다.
다른 주택은 없습니다.
공시가격 역시 똑같이 30억원이라고 해보겠습니다.
세무사가 정우 씨에게 물었습니다.
“이 부부도 특례를 신청하지 않으면 어떻게 되죠?”
정우 씨가 이제는 답을 알고 있었습니다.
“각자 9억원씩 공제받겠죠. 전체로 18억원.”
“맞습니다. 그러면 특례를 신청하면요?”
“12억원 공제겠죠.”
“그런데 남편을 납세의무자로 선택하면 남편은 72세입니다.”
고령자 공제 40%.
그리고 15년 이상 보유했으므로 장기보유 공제 50%.
단순합계는 90%지만 법정 한도가 있기 때문에 최대 **80%**까지만 세액공제를 받을 수 있습니다.
정우 씨가 그제야 말했습니다.
“아, 그러면 이 부부는 12억원 공제만 보고 판단하면 안 되는 거네요.”
맞습니다.
그것이 이 글의 핵심입니다.
같은 30억원 아파트인데 결론이 달라집니다
두 사례를 다시 놓아보겠습니다.
박정우 씨 부부
58세·56세
8년 보유
공동명의 50:50
공시가격 30억원
특례 신청 시 고령자 공제 없음, 장기보유 공제 20%.
따라서 각자 9억원씩 기본공제를 받는 현행 공동명의 방식과 반드시 비교해봐야 합니다.
이현수 씨 부부
72세·69세
18년 보유
공동명의 50:50
공시가격 30억원
특례를 신청하면서 72세인 남편을 납세의무자로 정할 경우 고령자와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80% 세액공제가 가능합니다.
이 경우에는 기본공제가 18억원에서 12억원으로 줄어드는 불리함을 세액공제가 뒤집을 가능성이 훨씬 커집니다.
결국 동일한 가격의 동일한 공동명의 아파트라도
나이와 보유기간이 다르면 정답이 달라집니다.
그렇다면 납세의무자는 누구로 정해야 할까?
정우 씨 부부가 또 질문했습니다.
“특례를 신청한다면 남편 이름으로 해야 합니까, 아내 이름으로 해야 합니까?”
지분율이 같다면 부부가 합의해 납세의무자를 선택할 수 있습니다.
국세청은 공동명의 주택의 지분율이 다른 경우에는 지분율이 큰 사람이 납세의무자가 되고, 지분율이 같다면 부부 합의로 한 사람을 선택할 수 있다고 안내합니다.
이것도 중요한 절세 포인트가 됩니다.
50대50 공동명의이고
남편이 72세, 아내가 65세라면
고령자 공제는 각각 40%와 30%입니다.
따라서 다른 조건이 같다면 고령자 공제율이 높은 배우자를 납세의무자로 선택하는 것이 유리할 수 있습니다.
그런데 여기에도 하나 더 확인할 것이 있습니다.
보유기간입니다.
공동명의 특례의 세액공제는 납세의무자로 정한 사람의 연령과 보유기간을 기준으로 하기 때문에, 부부의 취득시기나 지분 취득시기가 서로 다르다면 단순히 나이가 많은 사람만 선택해서는 안 됩니다. 국세청도 특례 적용 세액공제를 납세의무자의 연령과 보유기간을 기준으로 한다고 안내합니다.
공동명의였는데 배우자가 다른 집 한 채를 가지고 있다면?
정우 씨가 친구 이야기를 꺼냈습니다.
“제 친구도 부부 공동명의인데 아내 명의로 오피스텔 하나가 있습니다. 그 친구도 신청하면 되겠네요?”
여기서는 멈춰야 합니다.
공동명의 1주택자 특례의 기본적인 신청대상은 6월 1일 현재 거주자인 부부가 한 주택만 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 경우입니다. 배우자가 다른 주택을 소유하고 있다면 일반적인 공동명의 1주택 특례 대상에서 벗어납니다.
다만 일시적 2주택이나 상속주택 등 별도의 특례주택이 있는 경우에는 다시 다른 규정이 적용될 수 있으므로 그때는 별도 검토가 필요합니다. 국세청도 1세대 1주택자로 보는 특례주택을 함께 가진 경우의 공동명의 적용방식을 별도로 안내하고 있습니다.
즉
“우리 부부가 공동명의로 집 한 채를 가지고 있다.”
라는 사실만 확인해서는 부족합니다.
6월 1일 현재 세대 전체 주택 상황을 봐야 합니다.
한편 임대주택 등을 종부세 과세표준에서 아예 제외하는 합산배제는 공동명의 1주택 특례와 다른 제도입니다. 자세한 내용은 「종부세 합산배제, 전세 준 집이면 다 빠질까?」에서 설명했습니다.
언제 신청해야 할까?
상담을 마치려는데 정우 씨가 물었습니다.
“결국 신청하는 게 유리하면 언제까지 하면 됩니까?”
공동명의 1주택자 특례를 선택하려면 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청해야 합니다.
공동명의 1주택자 특례(변경)신청서를 제출하고 혼인관계증명서를 첨부합니다.
홈택스를 통한 신청도 가능합니다.
그리고 한 번 신청한 뒤 다음 해에도 내용에 변동이 없다면 매년 다시 신청할 필요는 없습니다. 최초 신청 이후 신청내용이 달라지지 않으면 계속 적용됩니다.
공동명의 외에 상속주택·일시적 2주택 등 9월에 확인해야 할 종부세 특례는 「종부세 특례 신청, 상속주택·일시적 2주택·공동명의 9월 총정리」에서 함께 정리했습니다.
그런데 한번 신청했으면 평생 그 방법으로 가야 할까?
아닙니다.
신청내용을 변경하거나 특례 적용을 취소할 수 있는 절차가 있습니다.
따라서 부부의 상황이 달라졌다면 이전에 신청했다는 이유만으로 계속 같은 방법을 고집할 필요는 없습니다.
예를 들어 시간이 지나면서
60세가 되고,
65세가 되고,
70세가 되고,
보유기간이 10년, 15년을 넘어가면
고령자·장기보유 세액공제율이 달라집니다.
그래서 몇 년 전에는 공동명의 그대로 과세받는 것이 유리했던 부부가 어느 순간부터 공동명의 특례가 유리해지는 역전현상도 충분히 가능합니다.
이것이 이 제도를 매년 무심코 지나쳐서는 안 되는 이유입니다.
박정우 씨는 결국 신청했을까?
정우 씨가 세무사에게 물었습니다.
“그래서 올해 우리는 신청합니까, 안 합니까?”
세무사는 바로 대답하지 않았습니다.
재산세 중복분 차감까지 포함해 두 방식의 실제 종부세를 계산했습니다.
그리고 종이를 두 장 나란히 놓았습니다.
한쪽에는
공동명의 그대로 — 각자 9억원 공제
다른 한쪽에는
1주택 특례 — 12억원 공제 + 장기보유 세액공제
라고 적혀 있었습니다.
“박 사장님은 올해는 이쪽입니다.”
세무사가 가리킨 곳은 특례를 신청하지 않는 쪽이었습니다.
정우 씨가 웃었습니다.
“특례 신청하러 왔다가 특례를 신청하지 말라는 답을 듣고 가네요.”
세무사가 대답했습니다.
“그래서 특례는 이름으로 고르는 게 아니라 계산해서 고르는 겁니다.”
몇 년 후에는 답이 바뀔 수도 있습니다
이 이야기는 여기서 끝나지 않습니다.
정우 씨가 60세를 넘으면 고령자 공제가 생깁니다.
보유기간이 10년을 넘으면 장기보유 공제율도 올라갑니다.
65세, 70세가 되면 고령자 공제율도 다시 커집니다. 현행 기준으로 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이며, 보유기간은 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 합계 한도는 80%입니다.
따라서 올해 특례를 신청하지 않았다고 해서
“우리 집은 공동명의 특례가 불리하다.”
라고 영원히 결론 내려서는 안 됩니다.
정확한 표현은
“올해 우리 부부에게는 어느 방법이 유리한가?”
입니다.
특례 신청 전에 딱 네 가지만 적어보세요
부부 공동명의 주택을 가지고 있다면 종이에 다음 네 가지를 적어보면 됩니다.
① 6월 1일 현재 주택 공시가격
② 남편과 아내의 지분율
③ 특례 납세의무자가 될 사람의 나이
④ 그 사람의 주택 보유기간
그리고 반드시 두 가지 경우를 계산해봅니다.
| 비교 | 특례 미신청 | 특례 신청 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 부부 중 1명 |
| 기본공제 | 각각 9억원 | 12억원 |
| 고령자 세액공제 | 없음 | 가능 |
| 장기보유 세액공제 | 없음 | 가능 |
| 세액공제 한도 | – | 최대 80% |
이 표 하나만 이해해도 공동명의 종부세의 상당 부분이 정리됩니다.
‘공동명의가 유리할까, 단독명의가 유리할까?’와는 다른 질문입니다
여기서 한 가지 더 구분해야 합니다.
이 글은 이미 부부 공동명의로 보유 중인 한 채의 주택에 대해 종부세를 어떤 방법으로 계산할지를 설명한 것입니다.
종부세를 줄이겠다고 지금 지분을 배우자에게 넘겨 공동명의로 바꾸거나, 반대로 단독명의로 변경하는 문제는 전혀 다른 이야기입니다.
명의를 변경하면 증여세와 취득세, 향후 양도소득세까지 함께 검토해야 합니다.
따라서
“공동명의 종부세가 싸다더라.”
라는 말만 듣고 지분을 이전해서는 안 됩니다.
이미 공동명의인 부부가 종부세 과세방식을 선택하는 문제와, 지금 명의를 변경하는 문제는 완전히 분리해서 봐야 합니다.
특례라는 이름보다 중요한 것은 계산입니다
박정우 씨 부부가 처음 세무사 사무실을 찾았을 때 질문은 단순했습니다.
“공동명의 1주택자 특례를 어떻게 신청하나요?”
상담이 끝났을 때 질문은 달라졌습니다.
“우리 부부는 특례를 신청하는 것이 실제로 유리한가요?”
두 질문은 비슷해 보이지만 전혀 다릅니다.
특례 신청방법을 아는 것보다 신청했을 때 세금이 줄어드는지를 먼저 확인해야 합니다.
젊고 보유기간이 짧은 부부라면 각자 9억원씩 공제받는 공동명의 방식이 유리할 수 있습니다.
반대로 오랫동안 한 집을 보유한 고령 부부라면 12억원 기본공제에 고령자·장기보유 세액공제를 결합하는 특례가 유리해질 수 있습니다. 이는 현재 국세청이 공동명의 특례와 미적용 방식에 서로 다른 공제구조를 적용하고 있기 때문입니다.
그래서 9월에 공동명의 1주택자 특례 안내를 받았다면 신청서부터 작성하지 않는 것이 좋습니다.
계산기를 먼저 꺼내야 합니다.
그리고 두 숫자를 비교하면 됩니다.
“각자 9억원 공제.”
“12억원 공제 + 고령·장기보유 세액공제.”
그 결과가 올해의 답입니다.
※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 종합부동산세 제도를 기준으로 구성한 가상사례입니다. 실제 종부세는 공시가격, 지분율, 재산세 중복분 차감, 연령, 보유기간 등 개별 상황에 따라 달라지므로 최종 특례 신청 여부는 두 방식의 실제 세액을 비교하여 결정해야 합니다. 공동명의 1주택자 특례 신청기간은 현행 국세청 안내 기준 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
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